Portal Orzeczeń

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 26 lutego 2021 roku

Sąd Okręgowy w Piotrkowie Trybunalskim I Wydział Cywilny

w składzie:

Przewodniczący: SSO Renata Lech

Protokolant: sekretarz sądowy Daria Bernacka

po rozpoznaniu w dniu 19 lutego 2021r. w Piotrkowie Trybunalskim

na rozprawie

sprawy z powództwa P. G.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej (...) przy ul. (...) w T. Mazowieckiem

o uchylenie uchwały

1.  oddala powództwo

2.  zasądza od powoda P. G. na rzecz pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej (...) przy ul. (...) w T. Mazowieckiem kwotę 377,00 zł (trzysta siedemdziesiąt siedem złotych) tytułem zwrotu kosztów procesu.

​ 

​  Sygn. akt I C 508/20

UZASADNIENIE

W pozwie z dnia 15 kwietnia 2020 roku skierowanym przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej przy ulicy (...) w T. powód P. G. wnosił o uchylenie uchwały nr 6/2020 z dnia 12 marca 2020 roku w sprawie przyjęcia regulaminu parkowania samochodów na terenie posesji przy ulicy (...) w T., zasądzenie od pozwanej na rzecz powoda zwrotu kosztów procesu.

Nadto powód wnosił o zabezpieczenie powództwa poprzez wstrzymanie wykonania uchwały nr 6/2020 z dnia 12 marca 2020 roku w sprawie przyjęcia regulaminu parkowania samochodów na terenie posesji przy ulicy (...) w T. do chwili prawomocnego zakończenia niniejszego postępowania .

W uzasadnieniu wskazał, że brak zabezpieczenia w sytuacji uwzględnienia powództwa skutkowałby, w jego ocenie daleko idącymi konsekwencjami dla powoda, który nie ma dostępu do własnej nieruchomości, wynajmuje lokale mieszkalne i lokal użytkowy na cele działalności, przy czym miejsce prowadzenia działalności wymusza dla swej opłacalności utrzymywanie dostępu do lokalu i możliwość zaparkowania samochodu na terenie posesji. Zasada zakazu parkowania pojazdów na terenie posesji, w jego ocenie narazi powoda i najemców na znaczne straty. ( k.4-7)

Postanowieniem z dnia 7 maja 2020 roku Sąd oddalił wniosek powoda o udzielenie zabezpieczenia. (k. 29)

W odpowiedzi na pozew z dnia 25 sierpnia 2020 roku Wspólnota Mieszkaniowa (...) przy ul. (...) w T. reprezentowana przez radcę prawnego J. B. wniosła o oddalenie powództwa, podnosząc, że uchwała nr 6/2020 z dnia 12 marca 2020 roku w sprawie przyjęcia regulaminu parkowania samochodów na terenie posesji przy ulicy (...) w T. nie narusza prawa ani interesów powoda.

Zadaniem wspólnoty mieszkaniowej jest zarządzanie nieruchomością wspólną i reprezentowanie interesów właścicieli lokali w zakresie spraw związanych z tą nieruchomością. W ramach tych zadań wspólnota może ustalić zasady korzystania z nieruchomości wspólnej w formie regulaminu, w tym przypadku parkowania samochodów na terenie posesji nieruchomości.

W ocenie pełnomocnika pozwanego nie można się zgodzić z powodem, że został on pozbawiony możliwości parkowania gdyż jego potrzeba została w tym zakresie zaspokojona poprzez posiadanie garażu i skarżona uchwała nie pozbawia powoda prawa do posiadania rzeczy wspólnej i z niej korzystania. Przeszkoda do korzystania z podwórka poprzez parkowanie potrzebnej powodowi ilości pojazdów nie wynika ze złej woli członków wspólnoty lecz jest obiektywnym brakiem możliwości technicznych . (k.47-50)

Ostatecznie na rozprawie w dniu 19 lutego 2021 roku powód poparł powództwo zaś pełnomocnik pozwanego wnosił o oddalenie powództwa. (k.75)

Sąd ustalił stan faktyczny:

Powód jest właścicielem czterech lokali nr (...), III położonych przy ulicy (...) w T.. W nieruchomości są wyodrębnione lokale mieszkalne i użytkowe .

( dowód : odpis księgi wieczystej k.17- 28, nagranie audio-vidoe z dnia 19 lutego 2021 roku zeznania świadka A. G. 00:04:43-00:08:33 k. 75 v.,)

Na zebraniu w dniu 12 marca 2020 roku właściciele lokali podjęli uchwałę nr 6/2020 w sprawie przyjęcia regulaminu parkowania samochodów na terenie posesji przy ulicy (...) w T..

W paragrafie 2 regulaminu zamieszczono zapisy wskazujące na fakt, iż członkowie wspólnoty na stałe parkują pojazdy w garażach znajdujących się na terenie podwórka. Nadto na nieruchomości wspólnej wyznacza się miejsce do zatrzymywania przeznaczone do czasowego użytkowania przez wszystkich członków Wspólnoty w celu ustawienia kontenera na odpady budowalne lub miejsce czasowego załadunku i rozładunku pojazdów i nie jest to miejsce do codziennego parkowania przez członków Wspólnoty i mieszkańców nieruchomości przy ulicy (...), a czas postoju na miejscu określonym na szkicu graficznym nie może przekraczać 30 minut.

( dowód: uchwała nr 6/2020 z dnia 12 marca 2020 roku i regulamin parkowania samochodów na terenie posesji przy ulicy (...) w T. k.9,10 )

Na nieruchomości miały miejsce interwencje policji gdyż współwłaściciele lokali zwracali uwagę na czas parkowania samochodów przez osoby wynajmujące lokale. Nie miały miejsca sytuacje żadnych szykan tylko i wyłącznie miały miejsce sytuacje zwracania uwagi na czas parkowania.

Zdarzały się sytuacje, że raz podwórko było zablokowane samochodami bez możliwości przejazdu samochodami, a raz było puste.

( dowód: nagranie audio-vidoe z dnia 19 lutego 2021 roku zeznania świadka A. G. 00:09:55-00:16:25 k. 75 v., 76, zeznania świadka P. K. 00:19:10-00:21:38 k. 76, zeznania świadka R. M. 00:24:47- 00:26:57 k. 76, 76 v., 00:33:05-00:33:59 k. 76 v., )

Wynajmujący lokale od powoda P. G. i P. K. zdarzało się, że zastawiali samochodami parking i nie było możliwości wjazdu i wyjazdu także dla chociażby pojazdów straży pożarnej, czy karetki pogotowia ratunkowego.

( dowód: nagranie audio-vidoe z dnia 19 lutego 2021 roku zeznania pozwanego 00:37:37- 00:42:41 k.77, )

Sąd ustalił stan faktyczny na podstawie wyżej wskazanych dowodów .

Sąd nie dał wiary zeznaniom powoda P. G. jakoby uchwała ograniczała prawa właścicielskie i prawa wynajmujących lokale osób. Prawa właścicielskie nie zostały ograniczone jedynie ograniczenia co do parkowania dotyczyły wynajmujących osób.

Zadaniem wspólnoty mieszkaniowej jest zarządzanie nieruchomością wspólną i reprezentowanie interesów właścicieli lokali w zakresie spraw związanych z tą nieruchomością. W ramach tych zadań wspólnota może ustalić zasady korzystania z nieruchomości wspólnej w formie regulaminu, w tym przypadku parkowania samochodów na terenie posesji nieruchomości.

Niewiarygodne są zeznania powoda, że został on pozbawiony możliwości parkowania gdyż jego potrzeba została w tym zakresie zaspokojona poprzez posiadanie garażu i skarżona uchwała nie pozbawia powoda prawa do posiadania rzeczy wspólnej i z niej korzystania.

Sąd Okręgowy zważył co następuje :

Powództwo nie zasługuje na uwzględnienie.

Podstawę prawną żądania pozwu stanowi norma art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali (tekst jednolity - Dz. U. z 2000 r., Nr 80, poz. 903 ze zm.), zwanej dalej w skrócie ustawą.

Zgodnie z powyższym przepisem właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do Sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Przewidziane w cytowanym przepisie uprawnienie właściciela lokalu do zaskarżenia każdej uchwały właścicieli lokali do sądu ma na celu ochronę ich interesów, jak również interesów wspólnoty mieszkaniowej jako całości. Przepis ten ma na celu unicestwienie zaskarżonej uchwały poprzez jej uchylenie. Przepis przewiduje cztery niezależne od siebie podstawy do żądania przez właściciela uchylenia uchwały:

- jej niezgodności z przepisami prawa (przede wszystkim z bezwzględnie obowiązującymi przepisami ustawy o własności lokali) ,

- jej niezgodność z umową właścicieli lokali,

- naruszanie przez uchwałę zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną (jednocześnie powodujące naruszenie interesu właściciela),

- naruszanie przez uchwałę w inny sposób interesu właściciela lokalu.

Kwestionując w niniejszym procesie zaskarżoną uchwałę powód powoływał się zarzuty merytoryczne (skierowane przeciwko treści uchwały). W odniesieniu do uchwały nr 6/2020 z dnia 12 marca 2020 roku twierdził, że regulacja zawarta w przyjętym tą uchwałą regulaminie parkowania samochodów jest niedopuszczalna na gruncie przepisów ustawy.

Powyższe zapisy - w ocenie powoda - ograniczają prawo własności lokalu, w szczególności prawo swobodnego dysponowania własnością powoda, polegającą m.in. na możności przyjazdu i zaparkowania samochodu na własnej nieruchomości, przyjmowania gości, wynajęcia lokali mieszkalnych z zachowaniem prawa najemcy do korzystania z nieruchomości wspólnej jak i przyjmowana przez nich gości.

Zgodnie z powołanym przepisem prawnym właściciel lokalu ma bowiem prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem.

Korzystanie z nieruchomości wspólnej nie może kolidować z korzystaniem z nieruchomości wspólnej przez innych właścicieli.

Regulamin parkowania podjęty w formie uchwały przez Wspólnotę miał na celu stworzyć podstawy prawne do zapewnienia bezpieczeństwa pożarowego, ograniczenia hałasu czy innych uciążliwości związanych z parkowaniem samochodów na nieruchomości. W sytuacji kiedy zdarzały się sytuacje, że raz podwórko było zablokowane samochodami bez możliwości przejazdu samochodami, a raz było puste konieczne stało się uregulowanie prawne w formie regulaminu parkowania by zapewnić podstawy prawne do zapewnienia bezpieczeństwa pożarowego, ograniczenia hałasu czy innych uciążliwości związanych z parkowaniem samochodów na nieruchomości. Podwórko przy ulicy świętego A. 25

w T. jest nieduże i postawienie kilku samochodów może utrudnić akcję ratowniczą w przypadku pożaru lub kataklizmu.

Nie można powiedzieć, że powód został pozbawiony możliwości parkowania gdyż jego potrzeba została w tym zakresie zaspokojona poprzez posiadanie garażu, czyli uchwała nie pozbawiła powoda prawa do posiadania rzeczy wspólnej i z niej korzystania . Na podstawie uchwały Wspólnota podjęła decyzję, iż wyznacza miejsce do wspólnego użytkowania przez wszystkich członków wspólnoty wyznaczone w miejscu, które nie narusza bezpieczeństwa pożarowego, umożliwia bezkolizyjny dojazd do garaży. Nie sposób obronić tezy , iż uchwała narusza zarówno art.206 k.c. zgodnie z którym każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli.

Powód wynajmuje lokale, zatrudnia pracowników i przekazuje osobom trzecim dzierżenie części wspólnej nieruchomości, które nie są przystosowane do tego, korzysta z części wspólnej z naruszeniem praw pozostałych członków wspólnoty.

To, że zaistniała przeszkoda do korzystania z podwórka poprzez parkowanie potrzebnej powodowi ilości pojazdów nie wynika ze złej woli członków wspólnoty lecz jest obiektywnym brakiem możliwości technicznych.

Zadaniem wspólnoty mieszkaniowej jest zarządzanie nieruchomością wspólną i reprezentowanie interesów właścicieli lokali w zakresie spraw związanych z tą nieruchomością. W ramach tych zadań wspólnota może ustalić zasady korzystania z nieruchomości wspólnej w formie regulaminu, w tym przypadku parkowania samochodów na terenie posesji nieruchomości.

Powód nie został pozbawiony możliwości parkowania gdyż jego potrzeba została w tym zakresie zaspokojona poprzez posiadanie garażu i skarżona uchwała nie pozbawia powoda prawa do posiadania rzeczy wspólnej i z niej korzystania.

Uchwała może być uznana za krzywdzącą nawet wtedy, gdy cel pokrzywdzenia członka nie leżał u podstaw jej podjęcia, ale treść uchwały spowodowała, że jej wykonanie doprowadziło, lub może doprowadzić do pokrzywdzenia konkretnego właściciela lokalu (tak wprost SA w S. w wyroku z 11 października 2012 roku, I ACa 507/12). Naruszenie interesu właściciela lokalu jest zatem kategorią obiektywną, ocenianą w świetle zasad współżycia społecznego (tak SA w Warszawie w wyroku z 12 czerwca 2013 roku, VI ACa 1727/12).

Regulamin parkowania podjęty w formie uchwały przez Wspólnotę miał na celu stworzyć podstawy prawne do zapewnienia bezpieczeństwa pożarowego, ograniczenia hałasu czy innych uciążliwości związanych z parkowaniem samochodów na nieruchomości. Dlatego uchwała ta nie może zostać wyeliminowana z obrotu prawnego, w oparciu o przywołane podstawy normatywne. Jest bowiem zgodna obowiązującymi przepisami prawa i ich nie narusza.

Wobec powyższego Sąd powództwo w niniejszej sprawie oddalił .

O kosztach procesu Sąd orzekł na podstawie art. 98 k.p.c., zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik procesu , zasądzając na rzecz pozwanej od powoda kwotę 360,00 (trzysta sześćdziesiąt 00/100) złotych tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego na podstawie rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie opłat za czynności radców prawnych z dnia 22 października 2015 roku (Dz.U. z 2015 roku, poz.1804) § 8 pkt. 1 i kwotę 17,00 złotych tytułem poniesionej opłaty skarbowej.