Portal Orzeczeń

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 19 maja 2025 r.

Sąd Okręgowy w Piotrkowie Trybunalskim, Wydział I Cywilny w składzie następującym:

Przewodniczący	Sędzia Adam Bojko
Protokolant	sekr. sąd. Angelika Szeszko

po rozpoznaniu w dniu 24 kwietnia 2025 r. w Piotrkowie Trybunalskim
na rozprawie

sprawy z powództwa E. O.

przeciwko Gminie S.

o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli

1.  zobowiązuje pozwaną Gminę S. do złożenia oświadczenia woli następującej treści: „Gmina S. oświadcza, że kupuje od E. O. własność nieruchomości położonej w województwie (...), powiat (...), jednostka ewidencyjna (...)_5 S. - O. Wiejski, obręb (...) K. W., oznaczonej numerami działek: numer (...) o powierzchni 0,0311 ha, numer (...) o powierzchni 0,0311 ha i numer (...) o powierzchni 0,1086 ha, dla której w Sądzie Rejonowym w Piotrkowie Trybunalskim została założona księga wieczysta numer (...), za cenę wynoszącą 75 000 (siedemdziesiąt pięć tysięcy) złotych”;

2.  zasądza od pozwanej Gminy S. na rzecz powódki E. O. ustawowe odsetki za opóźnienie od kwoty 75 000 (siedemdziesiąt pięć tysięcy) złotych za okres od dnia 19 maja 2025 roku do dnia zapłaty;

3.  oddala powództwo w pozostałej części;

4.  zasądza od pozwanej Gminy S. na rzecz powódki E. O. kwotę 11 417 (jedenaście tysięcy czterysta siedemnaście) złotych tytułem zwrotu kosztów procesu z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się wyroku do dnia zapłaty;

5.  nakazuje pobrać od pozwanej Gminy S. na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Okręgowego w Piotrkowie Trybunalskim kwotę 582,02 (pięćset osiemdziesiąt dwa 02/100) złote – tytułem zwrotu wydatków na koszty opinii biegłego sądowego.

Sygn. akt I C 1161/23

UZASADNIENIE

Powódka E. O. w pozwie wniesionym w dniu 26 czerwca 2023 r. przeciwko Gminie S. zażądała na podstawie art. 36 ust. 1 pkt. 2 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w zw. z art. 64 k.c. zobowiązania pozwanej do zawarcia z powódką umowy kupna sprzedaży nieruchomości o następującej treści: „pozwana Gmina S. NIP:(...), Regon: (...) nabywa od powódki E. O. na własność nieruchomości o nr. działek (...) o powierzchni 0,031 ha, (...)o powierzchni o powierzchni (...) o powierzchni 0.1086 ha położonych w województwie (...), powiat (...), jednostka ewidencyjna (...)_ 5 S. - O. Wiejski , obręb K. W. dla których urządzono księgę wieczystą o nr (...)”, a ponadto zasądzenie od pozwanej na jej rzecz kwoty 80.000 złotych wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie liczonymi od daty wydania wyroku do dnia zapłaty tytułem wynagrodzenia za wykup nieruchomości.

W uzasadnieniu pozwu powódka wskazała, że jako jedyna właścicielka nieruchomości o nr działek (...), opiera zgłoszone roszczenie na treści art. 36 ust. 1 pkt. 2 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w sytuacji gdy uchwalony lub zmieniony plan miejscowego zagospodarowania nieruchomości, wprowadził istotne ograniczenie w sposobie korzystanie z przedmiotowej nieruchomości, w stosunku do stanu prawnego istniejącego przed dniem wprowadzenia przepisów prawa miejscowego, właścicielowi gruntów przysługuje roszczenie o jego wykup w stosunku do właściwej jednostki samorządu terytorialnego. Powódka podkreśliła, iż roszczenie o wykup nieruchomości w przeciwieństwie do roszczenia o odszkodowanie nie zostało zdeterminowane przesłanką obniżenia wartości nieruchomości - wskutek uchwalenia zmian przepisów prawa miejscowego. W ocenie powódki jest zatem oczywistym, iż jako właściciel może żądać wykupu także wówczas gdy nie doszło do powstania jakiegokolwiek uszczerbku majątkowego.

W odpowiedzi na pozew Gmina S. wskazała, że nigdy nie odmówiła wykupu dróg wydzielonych z gruntu należącego do powódki w obrębie K. W., oznaczonych nr działek (...) o pow. 0,0311 ha, (...) o pow. 0,0311 ha, (...) o pow. 0,1086 ha, razem 0,1708 ha. Pozwana wskazała, że w 2015 r. powódka wraz z mężem wniosła o umorzenie postępowania administracyjnego, tuż przed wydaniem decyzji zatwierdzającej podział, która byłaby podsatwą ustalenia przez Starostę Powiatu (...) odszkodowania należnego za działki powódki. Pozwany wskazał, iż nie jest przeciwny wykupowi dróg, rozpoczął niezbędne procedury by Rada Gminy mogła podjąć uchwałę, projekt której załączyła do akt, proponując zawarcie ugody. W ocenie pozwanego z przyczyn niezależnych od niego nie doszło do przeniesienia własności spornych działek i zapłaty odszkodowania. Pozwana zakwestionowała wysokosć żądanej przez powódkę ceny sprzedaży nieruchomości.

Sąd Okręgowy ustalił następujący stan faktyczny:

Powódka i jej mąż P. O. byli właścicielami nieruchomości położonej w K. W., gmina S. oznaczonej w ewidencji gruntów numerem działki (...), o powierzchni 1,13 ha, której została urządzona księga wieczysta nr (...) oraz nieruchomości położonej w K. W., gmina S. oznaczonej numerem działki (...), o powierzchni 0,35 ha. (...) stanowiły użytki rolne i łąki, ale nie były użytkowane rolnicze. Powódka i jej mąż nabyli nieruchomość w celu przeznaczenia jej pod budownictwo mieszkaniowe. Dla tego terenu nie było ustalonego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, natomiast w sąsiedztwie znajdowała się zabudowa mieszkaniowa. Powódka i jej mąż w urzędzie pozwanej gminy uzyskali informację, że jeśli nie podzielą nieruchomości przed wybudowaniem domu, to potem nie będą mogli tego zorbić, a mieli wówczas dwie córki, a obecnie mają trzy córki. Postanowili zatem dokonać podziału nieruchomości na cztery części. W międzyczasie dowiedzieli się, że dla terenu, na którym jest położona nieruhcomość będzie uchwalany miejscowy plan zagodspodarowania, a ponadto ich nieruchomość nie ma dostępu do drogi publicznej. Wystąpili zatem o ustanowienie dla ich nieruchomości służebności drogi koniecznej przez nieruchomość lasów państwowych, dukt leśny stanowiący faktyczne połączenie nieruchomości z drogą publiczną. Po ustanowieniu służebności i uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego powódka i jej mąż wystapili o dokonanie podziału nieruhcomości w trybie administracyjnymi na działki o nr: (...) o powierzchni 0,155 ha, (...) o powierzchni 0,031 ha, (...) o powierzchni 0,277 ha, (...) o powierzchni 0,031 ha, (...) o powierzchni 0,287 ha, (...) o powierzchni 0,311 ha, (...) o powierzchni 0,041 ha, (...) o powierzchni 0,026 ha, (...) o powierzchni 0,108 ha, (...) o powierzchni 0,026 ha, (...) o powierzchni 0,069 ha. Postanowieniem z dnia 28 sierpnia 2015 r. Burmistrz S. zaoponiował pozytywnie wstępny projekt podziału nieruchomości, uznając, że podział jest zgodny z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. W dniu 29 września 2015 r. powódka i jej mąż wnieśli o umorzenie postępowania administracyjnego. Decyzją z dnia 7 października 2015 r. Burmistrz S. umorzył postępowanie w sprawie podziału nieruchomości.

/dowód: wniosek k. 1, zawaidomienie o wszczeckiu postępowania k. 12, postanowienie k. 24, wstępny projekt podziału k. 25, wniosek o umorzenie postępowania k. 26 -27, deczyja z 7.10.2015 r. k. 28 akt GR.6831.17.2015, zeznania powódki – protokół k. 177 odwrót – 179/

W dniu 21 marca 2016 r. P. O. złożył w Sądzie Rejonowym w Piotrkowie Trybunalskim wniosek o zniesienie współwłasności nieruchomości poprzez dokonanie jej podziału zgodnie ze wstępnym projektem podziału nieruchomości opracownym na potrzeby podziału nieruhcomości w trybie administracyjnym oraz przyznanie jemu na wyłączną własność działki nr (...) o poiwrzchni 0,1553 ha, a uczestniczce E. O. przyznanie na wyłączną własność pozstałych działek. E. O. przyłączyła się do wniosku. Postanowieniem z 10 czerwca 2016 r. Sąd Rejonowy w Piotrkowie Trybunalskim dokonał podziału majątku wspólnego P. O. i E. O. oraz zniesienia współwłasności nieruchomości położonej w K. W., gmina S. oznaczonej w ewidencji gruntów numerem działki (...), dla której została urządzona księga wieczysta nr (...) oraz numrem działki (...), dla której została urządzona księga wieczysta (...), w ten sposób, że opisaną wyżej nieruchomość podzielił na działki o nr: (...) o powierzchni 0,1553 ha, (...) o powierzchni 0,0311 ha, (...) o powierzchni 0,2776 ha, (...) o powierzchni 0,0311 ha, (...) o powierzchni 0,2869 ha, (...) o powierzchni 0,3103 ha, (...) o powierzchni 0,0410 ha, (...) o powierzchni 0,0262 ha, (...) o powierzchni 0,1086 ha,(...) o powierzchni 0,0265 ha, (...) o powierzchni 0,0691 ha, zgodnie z mapą podziału z dnia 16 października 2015 r. sporządzoną przez geodetę A. B. i zaewidencjonowaną w Państwowym Zasobie Geodezyjnym i Kartograficznym Starosty Powiatu (...) Ośrodka (...) w dniu 16 listopada 2015 r. nr P.1010.2015. (...) i przyznał: działkę nr (...) na wyłączną własność P. O., a działki nr nr: (...) przyznał na wyłączną własność E. O.. Postanowienie uprwomcniło się dnia 2 lipca 2016 r.

/dowód: wniosek z załącznikami k. 2-6, protokół rozprawy z 3.06.2016 r. k. 23 – 23 odwrót, postanowienie Sądu Rejonowego w Piotrkowie Tryb. z dnia 10 czerwca 2016 r. k. 25 – 25 odwrót , zarządzenie k. 27 - akt I Ns 503/16/

Postanowieniem z dnia 3 grudnia 2021 r. Burmistrz S. pozytywnie zaopiniował wstępny projekt podziału nieruchomości powódki oznaczonej jako działki nr (...) i podział działki (...) na działki nr (...), a działki nr (...) na działki nr (...).

/dowód: postanowienie z 3.12.2021 r. k. 13 – 13 odwrót, wypis z rejestru gruntów k. 17 -17 odwrót, wyrys z mapy ewidencyjnej k. 18/

Powódka wraz z mężem rozpoczęli budowę domu na działce nr (...). Dom jest obecnie w stanie surowym zamkniętym.

/dowód: zeznania powódki – protokół k. 177 odwrót – 179/

Dla nieruchomości stanowiącej własność powódki, obejmującej działki nr (...) o łącznej powierzchni 1,2090 ha, w województwie (...), powiecie (...), gminie S., miejscowości K. W., w obrębie (...), prowadzona jest obecnie przez Sąd Rejonowy w Piotrkowie Trybunalskim, księga wieczysta nr (...).

/dowód: wydruk treści księgi wieczystej nr (...) k. 54-61/

Dla powyższej nieruhcomości stanowiącej własność powódki obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego ustalony uchwałą Nr XI/82/2011 Rady Miejskiej w S. z dnia 27 października 2011 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla terenu położonego w miejscowości W. K.. Zgodnie z zapisami obowiązującego planu miejscowego działki nr (...) położone są na terenie przeznaczonym pod budowę dróg publicznych - drogi dojazdowe o szerokości w liniach rozgraniczających 10 m i przekroju porzecznym jednojezdniowym dwupasmowym. Pozostała część nieruchomości powódki stanowiąca działki nr (...) jest położona na terenie oznaczonym symbolem MN, przeznaczonym pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną.

/dowód: uchwała nr XI/82/2011 Rady Miejskiej w S. z dnia 27 października 2011 r. k. 27-44, wypis z rejestru gruntów k. 17-17 odwrót, k. 65, wyrys z mapy ewidencyjnej k. 18/

W dniu 28 lipca 2016 r. E. O. złożyła wniosek o przejęcie za odszkodowaniem działek przeznczonych pod drogi w planie zagospodarowania przestrzennego dla W. o nr 48/2, 48/4, 49/3.

W odpowiedzi na wniosek, pismem z dnia 23 sierpnia 2016 r. Gmina S. poinformowała powódkę, że w budżecie Gminy S. na 2016 roku nie zabezpieczono finansowania budowy dróg z planu zagospodarowania przestrzennego dla W. uchwalonego przez Radę Miejską w S. w 2011 roku.

/dowód: wniosek z dn. 28.07.2016 k. 45, pismo z dn. 23.08.2016 k. 46/

Powódka w dniu 28 października 2016 r. wniosła o uwzględnienie środków na realizację Planu Zagospodarowania Przestrzennego dla K. W. wprowadzonego w 2011 r. – wykup gruntów pod drogi publiczne na rok budżetowy 2017.

W odpowiedzi na wniosek powódki, pozwany pismem z dnia 25 listopada 2016 r. Gmina S. wskazała, że wniosek nie został uwzględniony z powodu braku wystarczających środków finansowych.

/dowód: wniosek z dn. 28.10.2016 r. k. 47, pismo z dn. 25.11.2016 r. k. 48/

W dniu 20 września 2017 r. powódka ponownie złożyła pozwanemu wniosek o uwzględnienie środków na realizację zadań własnych gminy, w postaci wykupu terenu pod budowę dróg i ciągów pieszych od właścicieli prywatnych, zawartych w Planie Zagospodarowania Przestrzennego dla W. K. na rok budżetowy 2018.

W piśmie z dnia 20 listopada 2017 r. pozwany poinformował powódkę, że wnioskowane zadania zostaną umieszczone w zestawieniu zadań do propozycji projektu budżetu na rok 2018.

/dowód: wniosek z dn. 20.09.2017 r. k. 49-50, pismo z dn. 20.11.2017 r. k. 51/

W dniu 28 marca 2017 r. powódka wystąpiła o wydanie przez Starostę (...) zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami deczyji w sprawie ustalenia odszkodowania za drogi oznaczone nr działek (...). Decyzją z dnia 14 listopada 2017 r. Starosta (...) orzekł o odmowie ustalenia odszkodowania. Wojewoda (...) decyzją z dnia 28 marca 2018 r. utrzymał w mocy decyzję organu I instancji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Ł. wyrokiem z dnia 4 września 2018 r. sygn. akt II SA/Łd 525/18 oddalił skargę powódki na decyzję Wojewody (...) z dnia 28 maraca 2018 r. W uzasadnieniu rozstrzygnięcia wskazano, że możliwość ustalenia odszkodowania za nieruchomość wydzieloną pod drogę publiczną jest konsekwencją pozbawienia z mocy prawa dotychczasowego jej właściciela własności przedmiotowej nieruchomości. Przepis art. 98 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami dotyczy bowiem sytuacji ustalenia odszkodowania w sytuacji, gdy nieruchomość została wydzielona w postepowaniu podziałowym pod drogę publiczną. Orzeczenie podziałowe Sądu Rejonowego w Piotrkowie Tryb. z dnia 10 czerwca 2016 r. nie wydziela żdanej działki drogowej i nie spowodowało przejścia działek nr (...) na rzecz Gminy S..

/dowód: wyrok WSA w Łodzi z dn. 4.09.2018 r. wraz z uzasadnieniem k. 20 – 26/

Pozwany w dniu 29 grudnia 2022 r. w związku z przedsądowym wezwaniem do dobrowolnego uregulowania sporu dotyczącego nieruchomości oznaczonych działkami nr (...) w obrębie K. W. wezwał powódkę do sprecyzowania stanowiska – czy żąda wykupu nieruchomości, czy też wnosi o wypłatę odszkodowania.

Pismem z dnia 21 lutego 2023 r. w odpowiedzi na przedsądowe wezwanie do dobrowolnego uregulowania sporu dotyczącego wykupu przez Gminę S. nieruchomości oznaczonych działkami nr (...) w obrębie K. W. stanowiącymi własność E. O. oraz stanowiska z dnia 14 lutego 2023 r. pozwana gmina poinformowała powódkę, że niezbędna jest zgoda Rady Miejskiej w S., wobec czego sprawa zostanie przedstawiona do rozpatrzenia na najbliższych komisjach stałych Rady Miejskiej w S., które odbędą się w marcu 2023 r.

/dowód: pismo z dn. 29.12.2022 r. k.16, pismo z dnia 21.02.2023 r. k. 14/

Wartość rynkowa nieruchomości gruntowej oznaczonej jako działki ewidencyjne nr (...) (...) K. W. w gminie S. wynosi:

W48/2 = 31 zł/m2 x 311 m2 = 9 641 zł, po zaokrągleniu: (...) = 10 000 zł

W48/4 = 31 zł/m2 x 311 m2 = 9 641 zł, po zaokrągleniu: W48/4 = 10 000 zł

W49/3 = 51 zł/m2 x 1 086 m2 = 55 386 zł, po zaokrągleniu: W49/3 = 55 000 zł.

Wartość rynkowa prawa własności działek nr (...) (...) K. W. w gminie S. po zaokrągleniu wynosi 75.000 zł.

Analizując wynik wyceny, oszacowana wartość jednostkowa na poziomie 51 zł mieści się w dolnej części przedziału cen transakcyjnych zanotowanych w okresie analizy tj. od 50 zł do 100 zł. W przypadku działek nr (...) ich wartość jednostkowa wykracza poniżej przedziału cen transakcyjnych, co wynika z cech wyróżniających ww. grunty szczególnie negatywnie na tle analizowanego zbioru. Pozytywnie na wartość wpływa preferowana powierzchnia gruntu dz. 49/3 oraz fakt, że dla terenu obowiązuje plan miejscowy. Obniżające na wartość wpływają zidentyfikowane ograniczenia w zagospodarowaniu, w tym ograniczenia w dostępności komunikacyjnej.

Obliczoną wartość można uznać ją za najbardziej prawdopodobną cenę możliwą do uzyskania na rynku.

/dowód: opinia biegłego sądowego K. P. k. 100-119 odwrót, opinia uzupełniająca biegłego sądowego K. P. k. 149-151 odwrót/

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie powołanych dowodów, w szczególności opinii biegłego z zakresu szacowania nieruchomości (odnośnie ustalenia wartości wykupu przedmiotowej nieruchomości). Wydane przez biegłą opinie Sąd uznał za rzetelne i wyjaśniające wszystkie konieczne do rozstrzygnięcia kwestie. Zostały one wykonane zgodnie z tezami dowodowymi w oparciu o analizę akt sprawy i załączoną do niej dokumentację. Wszelkie wątpliwości pozwanego zostały zaś wyjaśnione w opinii uzupełniającej.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Powództwo jako zasadne zasługuje na uwzględnienie w przeważającym zakresie.

Podstawą prawną roszczenia powódki jest przepis art. 36 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tj. Dz.U. z 2024 r. poz. 1130 ze zm.)– dalej jako:„u.p.z.p.”. Zgodnie z tym przepisem, jeżeli, w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone, właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości może żądać od gminy wykupienia nieruchomości lub jej części.

Przesłanką powstania roszczenia o nakazanie wykupu nieruchomości jest wyłącznie zdarzenie prawne polegające na uchwaleniu lub zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, którego następstwem (choć niekoniecznie o charakterze bezpośredniego związku przyczynowego czy jednoczłonowym) jest niemożliwość lub istotne ograniczenie korzystania z nieruchomości w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem. Z roszczeniem tym wystąpić może osoba będąca właścicielem czy użytkownikiem wieczystym gruntu w dacie uchwalania czy zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Istotnym jest również, że można żądać wykupienia nieruchomości w całości lub części także wówczas, gdy nie doszło do obniżenia wartości nieruchomości (tak Sąd Najwyższy w uzasadnieniu wyroku z dnia 5 lipca 2012 r. w sprawie IV CSK 619/11).

Ustalenie przeznaczenia terenu, stosownie do art. 4 ust. 1 u.p.z.p., następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, zaś w przypadku jego braku określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (art. 4 ust. 2 u.p.z.p.).

Przepis art. 36 ust. 1 u.p.z.p. znajduje zastosowanie zarówno wówczas, gdy w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą właściciel nieruchomości utraci możliwość korzystania z niej w sposób dotychczasowy lub też zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem. Korzystanie z nieruchomości zgodnie z przeznaczeniem oznacza korzystanie z niej w sposób przewidziany w miejscowym planie albo w decyzji o warunkach zabudowy, natomiast korzystanie z nieruchomości w dotychczasowy sposób dotyczy faktycznego dozwolonego jej użytkowania. Dla oceny zasadności roszczenia opartego na podstawie art. 36 ust. 1 u.p.z.p. konieczne jest zatem ustalenie potencjalnej, ale jednocześnie realnej w okolicznościach sprawy, konkretnej możliwości korzystania z nieruchomości, która została utracona lub istotnie ograniczona.

Bezspornym pozostawało, że dla działek stanowiących własność powódki na podstawie uchwały Nr XI/82/2011 Rady Miejskiej w S. z dnia 27 października 2011 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla terenu położonego w miejscowości W. K. obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z zapisami którego działki nr (...) położone są na terenie przeznaczonym pod budowę dróg publicznych - drogi dojazdowe o szerokości w liniach rozgraniczających 10 m i przekroju porzecznym jednojezdniowym dwupasmowym, podczas gdy w momencie nabycia przedmiotowej nieruchomości przez powódkę i jej męża, dla terenu na którym była posadowiona nieruchomość, nie obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, a powódka wraz z mężem na całej, niepodzielonej nieruchomości chcieli wybudować dom i zagospodarować działkę na ogród oraz staw.

Mając na uwadze powyższe, Sąd uwzględnił żądanie pozwu na podstawie art. 36 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1130 z późn. zm.) w zw. z art. 64 k.c., ustalając wartość rynkową nieruchomości zgodnie ze sporządzonym przez biegłego operatem szacunkowym na kwotę 75.000,00 zł.

Artykuł 37 ust. 11 u.p.z.p. określa sposób ustalania wartości nieruchomości wyłącznie w odniesieniu do tych nieruchomości, co do których niemożliwe lub istotnie ograniczone stało się dalsze faktyczne użytkowanie terenu i gruntu, w sposób zgodny z mającym miejsce w dniu uchwalenia planu miejscowego faktycznym użytkowaniem. Wówczas wartość nieruchomości określa się na potrzeby odszkodowania na postawie wyłącznie faktycznego użytkowania terenu. Przepis nie reguluje sytuacji, gdy na skutek uchwalenia planu stało się niemożliwe lub istotnie ograniczone dalsze potencjalnie dopuszczalne wcześniej użytkowanie terenu. Wprowadzając regulację zawartą w art. 37 ust. 11 u.p.z.p., jednocześnie nie dokonano zmiany art. 36 ust. 1 u.p.z.p., która wykluczyłaby dochodzenie odszkodowań w przypadku uniemożliwienia przez plan dotychczas potencjalnie dopuszczalnego sposobu wykorzystania nieruchomości. Wydaje się, że w odniesieniu do ustalania wartości nieruchomości w takim przypadku znajdzie zastosowanie art. 37 ust. 12 u.p.z.p., odsyłający w tych kwestiach do ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Ze względu na cel wyceny, oraz ze względu na fakt, że wyceniana nieruchomość może być przedmiotem obrotu na analizowanym rynku, w procesie wyceny określono wartość rynkową. Zgodnie z Art. 150 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami dla nieruchomości, które mogą być przedmiotem obrotu, określa się wartość rynkową.

Zgodnie z art. 151 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami „Wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej".

Według § 4. Rozporządzenia Ministra (...) i (...) [ (...)] z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz. U 2023r. poz. 1832): § 4. Przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen.

Według § 8 ust.l (...), C..: Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będąca przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Do porównań wybiera się co najmniej trzy nieruchomości ze zbioru nieruchomości podobnych stanowiącego podstawę wyceny. Korekty cen transakcyjnych dokonuje się na podstawie różnic ocen cech rynkowych nieruchomości wycenianej i nieruchomości przyjętych do porównań określonych w przyjętych skalach.

Zgodnie z Art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami o wyborze sposobu wyceny decyduje rzeczoznawca majątkowy.

Według noty interpretacyjnej NI pt. „Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego": Podejście porównawcze stosuje się do określenia wartości rynkowej nieruchomości wyłącznie wówczas, gdy nieruchomości podobne do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny były w obrocie na określonym rynku w okresie ostatnich dwóch lat poprzedzających wycenę, a także, gdy ich ceny i cechy wpływające na te ceny oraz warunki dokonania transakcji są znane. W szczególnie uzasadnionych przypadkach dopuszcza się przyjęcie do porównań nieruchomości, które były przedmiotem obrotu rynkowego w okresie dłuższym niż dwa lata.”

Z uwarunkowań prawnych opisanych w pkt. 3.1. wynika, że należy określić wartość rynkową przedmiotowej części nieruchomości jako przedmiotu prawa własności.

Biorąc pod uwagę fakt, że działki nr (...) przeznaczone są pod drogę dojazdową, do jej wyceny zostaną zastosowane odpowiednio przepisy § 49 Rozporządzenia Ministra (...) i (...) z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz. U 2023r. poz. 1832):

§ 49 1. Wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2023 r. poz. 162} określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji.

2. W przypadku gdy dane z lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości są niewystarczające do określenia wartości rynkowej zgodnie z ust. 1, wartość nieruchomości objętej decyzją określa się w podejściu kosztowym.

3. W przypadku gdy przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkową nieruchomości określa się w następujący sposób:

1) wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących stanowi iloczyn wartości 1 m2 gruntów, z których wydzielono te działki gruntu, i ich powierzchni,

2) wartość nieruchomości zajętych pod drogi publiczne stanowi iloczyn wartości 1 m2 gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni -powiększony, na podstawie badania rynku nieruchomości, nie więcej niż o 50%.

4. W przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1 -3 stosuje się odpowiednio.

5. Przez decyzję, o której mowa w ust. 1, 2 i 4, rozumie się decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, decyzję o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego, decyzję o ustaleniu lokalizacji autostrady, decyzję o ustaleniu lokalizacji drogi krajowej, decyzję o ustaleniu lokalizacji drogi lub decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, na podstawie której ustalona została lokalizacja inwestycji drogowej.

6. Przepisy ust. 1-4 stosuje się odpowiednio przy określaniu wartości nieruchomości przeznaczonych, wydzielonych, nabywanych, zajętych lub przejętych pod drogi, a w szczególności:

(...) 5) przy określaniu wartości nieruchomości wydzielonych lub zajętych pod drogi wewnętrzne.

Z uwarunkowań prawnych opisanych powyżej wynika, że należy określić wartość rynkową przedmiotowej części nieruchomości jako przedmiotu prawa własności.

Łączną wartość rynkową prawa własności działek nr (...) w obrębie (...) – K. W. w gminie S. po zaokrągleniu określono, zgodnie z opinią biegłego sądowego na kwotę 75.000,00 zł. Biegły sądowy w procedurze szacowania zastosował podejście porównawcze, metodę porównywania parami.

Stosownie do art. 37 ust. 9 u.p.z.p. wykonanie obowiązku wynikającego z roszczeń, o których mowa w art. 36 ust. 1-3, następuje w terminie 6 miesięcy od dnia złożenia wniosku, chyba że strony postanowią inaczej. W przypadku opóźnienia w wypłacie odszkodowania lub wykupie nieruchomości właścicielowi albo użytkownikowi wieczystemu nieruchomości przysługują odsetki ustawowe za opóźnienie.

Wraz z upływem 6 miesięcznego okresu liczonego od daty złożenia skutecznego wniosku, gmina pozostaje w opóźnieniu w realizacji wykupu, co skutkuje prawem do należności odsetkowej - za okres opóźnienia - od ceny wykupu, która powinna być zapłacona przy realizacji wykupu w czasie właściwym.

Skoro powódka wystąpiła z żądaniem wykupu nieruchomości w dniu 28 lipca 2016 roku, bieg terminu odsetek ustawowych rozpoczął się po upływie 6 miesięcy od daty złożenia przez powódkę wniosku o wykup nieruchomości. W konsekwencji Sąd zasądził odsetki ustawowe za opóźnienie od kwoty wykupu, tj. 75.000 zł zgodnie z żądaniem pozwu od dnia 19 maja 2025 r. do dnia zapłaty.

W pozostałym zakresie powództwo podlegało oddaleniu jako niezasadne.

O kosztach procesu Sąd orzekł na podstawie art. 98 § 1 i 3 k.p.c. w związku z art. 99 k.p.c. i art. 100 zdanie drugie k.p.c. Ponieważ powódka uległa tylko co nieznacznej części swojego żądania, należało włożyć na pozwanego obowiązek zwrotu powódce wszystkich kosztów procesu, które obejmują opłatę sądową od pozwu w kwocie 4 000 zł, wynagrodzenie pełnomocnika będącego adwokatem w kwocie 5 400 zł, odpowiadającej stawce minimalnej określonej w § 2 pkt 6 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 roku w sprawie opłat za czynności adwokackie (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1964 z późn. zm) oraz wydatek w kwocie 17 zł w związku z koniecznością uiszczenia opłaty skarbowej od dokumentu stwierdzającego udzielenie pełnomocnictwa, a także kwotę 2 000 zł zaliczki uiszczonej przez powódkę i wykorzystaną na poczet dowodu z opinii biegłego sądowego.

Od powyższych kwot powódce należą się ponadto odsetki, w wysokości odsetek ustawowych za opóźnienie w spełnieniu świadczenia pieniężnego, za czas od dnia uprawomocnienia się orzeczenia do dnia zapłaty stosownie do art. 98 § 1 ¹ zdanie 1 k.p.c.

O obowiązku uiszczenia przez pozwanego zwrotu wydatków Skarbu Państwa na koszty opinii biegłego sądowego w łącznej wysokości 582,02 zł Sąd rozstrzygnął w oparciu o treść art. 113 ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych w zw. z art. 100 zd. 2 k.p.c.

ZARZĄDZENIE

(...)