Portal Orzeczeń

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 8 lutego 2018 roku

Sąd Okręgowy w Piotrkowie Tryb. Wydział II Cywilny Odwoławczy w składzie:

Przewodniczący	SSO Jarosław Gołębiowski (spr.)
Sędziowie	SSO Dariusz Mizera SSR del. Jolanta Szczęsna
Protokolant	st. sekr. sąd. Anna Owczarska

po rozpoznaniu w dniu 8 lutego 2018 roku w Piotrkowie Trybunalskim

na rozprawie sprawy z powództwa Towarzystwa (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w P.

przeciwko J. K. (1)

o opróżnienie lokalu mieszkalnego

oraz z powództwa J. K. (1)

przeciwko Towarzystwu (...) Spółce z ograniczoną odpowiedzialnością w P.

o ustalenie wstąpienia w stosunek najmu

na skutek apelacji J. K. (1)

od wyroku Sądu Rejonowego w Piotrkowie Tryb. z dnia 16 października 2017 roku, sygn. akt I C 1142/17

1.  zmienia zaskarżony wyrok w punkcie drugim sentencji w ten sposób, że ustala, iż pozwanemu J. K. (1) służy prawo do lokalu socjalnego, wstrzymując wykonanie opróżnienia lokalu do czasu złożenia pozwanemu przez Gminę P. oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego,

2.  oddala apelację w pozostałej części,

3.  zasądza od pozwanego J. K. (1) na rzecz powoda Towarzystwa (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w P. kwotę 255 (dwieście pięćdziesiąt pięć) złotych tytułem zwrotu kosztów procesu za instancję odwoławczą.

SSO Jarosław Gołębiowski

SSO Dariusz Mizera SSR Jolanta Szczęsna

Sygn. akt: II Ca 14/18

UZASADNIENIE

Zaskarżonym orzeczeniem z dnia 16 października 2017 r. Sąd Rejonowy w Piotrkowie Trybunalskim po rozpoznaniu sprawy z powództwa Towarzystwa (...) Spółki z o.o. w P. przeciwko J. K. (1) o opróżnienie lokalu mieszkalnego oraz z powództwa J. K. (1) przeciwko Towarzystwu (...) Spółce z ograniczoną odpowiedzialnością w P. o ustalenie wstąpienia w stosunek najmu

1. nakazał pozwanemu J. K. (1) opuszczenie oraz opróżnienie z rzeczy do niego należących i wydanie powodowi Towarzystwu (...) Spółce z o.o. w P. lokalu mieszkalnego numer (...) położonego w P. przy ul. (...);

2. nie orzekł o prawie do lokalu socjalnego względem pozwanego J. K. (1);

3. oddalił powództwo wzajemne J. K. (1) przeciwko pozwanemu Towarzystwu (...) Spółce z o.o. w P. o ustalenie prawa najmu do lokalu wskazanego w punkcie pierwszym wyroku;

4. zasądził od pozwanego J. K. (1) na rzecz powoda Towarzystwa (...) Spółki z o.o. w P. kwotę 687,00 zł tytułem zwrotu kosztów procesu.

Podstawę powyższego rozstrzygnięcia stanowiły następujące ustalenia i rozważania Sądu Rejonowego.

J. K. (1) i G. K. byli małżeństwem. Umowę najmu przedmiotowego lokalu zawarli w dniu 25 lutego 1978 roku z (...) w P.. Zgodnie z tą umową w mieszkaniu tym zamieszkiwać miał J. K. (1), jego żona G. K. oraz dzieci: P. K. (1), A. i B..

Przedmiotowy lokal jest własnością Gminy M. P..

W dniu 23 stycznia 2017 roku Miasto P. zawarło ze stroną powodową - Towarzystwem (...) spółką z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w P. umowę, na podstawie której oddało powodowi w dzierżawę nieruchomości o łącznej powierzchni (...) m ^{( 2)}, w tym nieruchomości przy ul. (...) w P.. Umowa została zawarta na czas oznaczony - na okres trzech lat. poczynając od dnia 1 lutego 2017 roku do dnia 31 stycznia 2020 roku.

J. K. (1) nie zamieszkiwał w przedmiotowym lokalu od około sześciu lat przed śmiercią żony G.. Wynikało to z nieporozumień z żoną i częstych awantur. W pobliżu tego mieszkania J. K. (1) ma działkę na ogródkach rodzinnych, z której korzysta. Z tego powodu bywał dość często w okolicach tego mieszkania. Jego krótkotrwałe wizyty za życia żony kończyły się zwykle awanturami z żoną, która zmarła dnia 21 grudnia 2016 roku. Po śmierci żony J. K. (1) zajął ten lokal i zaczął w nim zamieszkiwać.

J. K. (1) w dacie 8 marca 2017 roku zameldowany był w spornym lokalu.

J. K. (1) próbował zawrzeć z Towarzystwem (...) spółką z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w P. umowę najmu lokalu przy ulicy (...), ale nieskutecznie. Spółka argumentowała to niezamieszkiwaniem w nim w dacie śmierci G. K..

Zawierając umowy cywilnoprawne J. K. (1) podawał w nich adres zamieszkania w spornym lokalu.

J. K. (1) nic korzysta z pomocy Miejskiego Ośrodka Pomocy Rodzinie w P.. Nie jest zarejestrowany w Powiatowym Urzędzie Pracy w P.. Jest emerytem. Pobiera emeryturę w wysokości 1.844.81 złotych brutto oraz zasiłek pielęgnacyjny w kwocie 209,59 złotych.

Powyższy stan faktyczny sąd ustalił na podstawie zeznań świadków za wyjątkiem G. S. i E. O.. Pierwsza z nich będąca sąsiadką z tego samego pietra G. K. wskazywała na okoliczności dotyczące rzekomego zamieszkiwania J. K. (1) w mieszkaniu w dacie śmierci jego żony. Sąd tym zeznaniom nie dał wiary, gdyż stoją one w zupełnej opozycji do zeznań prawie wszystkich pozostałych świadków. Nie są one tym samym wiarygodne, a świadek ta zeznawała w sposób - jak można było odnieść wrażenie nie chcąc mieszać się w sprawy sąsiedzkie. Natomiast świadek E. O. wskazała, że J. K. (1) odbierał od niej jeszcze za życia G. K. opłatek świąteczny, jednakże ta okoliczność nie wskazuje na jego stałe zamieszkiwanie w przedmiotowym lokalu, ale na jednorazowe przebywanie, co akurat jest zbieżne z zeznaniami innych świadków. Zeznawali oni w sposób spójny, na podobne okoliczności podając szereg szczegółów, z których wynikało, że J. K. (1) rzeczywiście nie zamieszkiwał w przedmiotowym lokalu na kilka lat przed śmiercią J. K. (2), co jest najważniejszą okolicznością dla rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie. Fakty poboczne w postaci na przykład tego, że J. K. (1) zawierając umowy podawał jako adres zamieszkania dane spornego lokalu nie świadczą o faktycznym i ciągłym zamieszkiwaniu w nim. Podobnie rzecz się ma z zameldowaniem w tym mieszkaniu. Meldunek bowiem jest kwestią administracyjną. Brak rzeczywistego zamieszkiwania w lokalu od dłuższego czasu nie wyklucza zameldowania pod adresem, skoro wcześniej J. K. (1) z rodziną w nim mieszkał, a później nikt nie inicjował postępowania administracyjnego w przedmiocie jego wymeldowania.

Sąd Rejonowy zważył, iż roszczenie o opróżnienie lokalu zasługiwało na uwzględnienie, natomiast pozew o ustalenie z uwagi na nieudowodnienie okoliczności mogących dawać asumpt do ustalenia stosunku najmu podlegało oddaleniu.

W pierwszej kolejności należy odnieść się do powództwa sformułowanego przez J. K. (1), gdyż negatywna jego ocena przesądza niemal automatycznie o zasadności powództwa pełnomocnika Towarzystwa (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w P.. Art. 691 § 1 k.c. stanowi, że w razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu lokalu wstępują: małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą. Dalsza jednostka redakcyjna tego artykułu wskazuje, że te osoby wstępują w stosunek najmu lokalu mieszkalnego, jeżeli stale zamieszkiwały z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci. Jak wykazano w stanie faktycznym J. K. (1) bezpośrednio przed śmiercią jego żony G.. Dokonując subsumpcji tych okoliczności faktycznych pod wskazaną wyżej normę prawną wywieść i uleży wniosek, że J. K. (1) z mocy prawa nie wstąpił w stosunek najmu przedmiotowego lokalu i jego powództwo o ustalenie tego prawa z uwagi na nieudowodnienie okoliczności faktycznych, z których w tym procesie zamierzał wyciągnąć korzystne skutki prawne podlegało oddaleniu.

Z tego zatem wynika, że J. K. (1) zajmuje ten lokal bezprawnie i nie przysługuje mu prawo do władania nim.

Dokonując prawnej oceny roszczenia pełnomocnika Towarzystwa (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w P. wskazać należy, że art. 222 § 1 k.c. stanowi, że właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą. W tej sytuacji mając na i wadze całokształt powyższych okoliczności, zwłaszcza braku wstąpienia w najem przez J. K. (1) Sąd na podstawie art. 222 k.c. orzekł jak w punkcie pierwszym wyroku.

Nadto okoliczności dotyczące osoby pozwanego, które opisano powyżej wskazują, że w świetle art. 14 ust. 4 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. 2001 Nr 71 poz. 733 ze zmianami) pozwanemu nie przysługuje prawo do lokalu socjalnego.

O kosztach procesu w przedmiotowej sprawie (punkt trzeci wyroku) Sąd orzekł na podstawie art. 98 k.p.c., zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik procesu. Na koszty procesu poniesione przez powoda złożyły się:

1.  200 złotych opłaty od pozwu o opróżnienie lokalu;

2.  17 złotych opłaty skarbowej od pełnomocnictwa;

3.  240 złotych kosztów reprezentacji procesowej Towarzystwa (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w P. w sprawie o opróżnienie lokalu;

4.  270 złotych kosztów reprezentacji procesowej Towarzystwa (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w P. w sprawie o ustalenie przyjmując wartość przedmiotu sporu na 900 złotych,

co łącznie daje 687 złotych.

Apelację od powyższego rozstrzygnięcia wniósł pozwany J. K. (1), zaskarżając wyrok w całości. Zarzucił niewłaściwą ocenę materiału dowodowego i niesłuszne uznanie, iż w dacie śmierci żony nie zamieszkiwał w spornym lokalu mieszkalnym,

Wskazując na powyższe wnosił o zmianę wyroku poprzez oddalenie powództwa o opróżnienie lokalu oraz o ustalenie istnienia prawa najmu do lokalu nr (...) położonego w P. Przy ul. (...).

W odpowiedzi na apelację powód wnosił o oddalenie apelacji i zasądzenie od pozwanego na rzecz powoda kosztów postępowania apelacyjnego.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja pozwanego odnosi skutek jedynie w nieznacznej części, tj. w zakresie rozstrzygnięcia, które dotyczy lokalu socjalnego.

Jak trafnie ustalił Sąd Rejonowy powodowe Towarzystwo ma legitymację czynną w niniejszym procesie. Na podstawie umowy łączącej powoda z Gminą M. P. jest zarządcą i administratorem mieszkań będących w zasobie Gminy. Towarzystwo jest m.in. uprawnione do rozwiązywania umów najmu i dochodzenie roszczeń o eksmisję z lokali, które są jemu powierzone.

Zasadniczą i wstępną kwestią jest czy pozwany ma przymiot lokatora w rozumieniu art. 2 ust. 1 pkt 1 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie Gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. z 2016r., poz. 1610, z późn. zmian.). W świetle ugruntowanego stanowiska judykatury za lokatora w myśl wskazanego aktu prawnego należy uznać, również osobę, która wcześniej miała status najemcy uprawniający do używania lokalu.

W obowiązującym uprzednio art. 26 (zamieszczonym w przepisach przejściowych i końcowych do Kodeksu Cywilnego dodano art. 680 ¹ k.c., z którego treści wynika, że małżonkowie bez względu na istniejące między nimi stosunki majątkowe są najemcami lokalu jeżeli nawiązanie stosunku najmu lokalu mającego służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych, założonej przez nich rodziny, nastąpiło w czasie trwania małżeństwa.

Powyższe musi oznaczać, że najem zawarty w 2000 roku przez żonę pozwanego, stał się z mocy prawa przedmiotem współwłasności obojga małżonków.

Powyższe nie oznacza jednakże, że status najemcy skarżący utrzymał do chwili obecnej. Z prawidłowych ustaleń Sądu Rejonowego wynika w sposób niebudzący wątpliwości, że pozwany dobrowolnie opuścił sporny lokal około 6 lat temu. Takie zachowanie wyrażające się w zaprzestaniu w zamieszkiwaniu w dotychczasowym lokalu należało potraktować jako rozwiązanie umowy najmu przez pozwanego. Fakt ten w świetle zebranego materiału dowodowego zgromadzonego w sprawie nie może budzić żadnych wątpliwości. Materiał ten w szczególności stanowią zeznania świadków – zgłoszonych zarówno przez powodowe Towarzystwo jak też pozwanego. Obecność skarżącego w przedmiotowym lokalu od kilku lat jest nadzwyczaj sporadyczna. Centrum życiowe autora apelacji jest w innym miejscu. Tezy tej nie zmienia fakt, iż nadal jest zameldowany w spornym mieszkaniu oraz, że znajdują się w nim jego rzeczy. Zamieszkiwanie bowiem to taki stan, w którym dana osoba w określonym miejscu stale przebywa i gdzie skupia się jej centrum życiowe. Okazjonalne i sporadyczne przebywanie w lokalu nie jest wystarczające do przyjęcia zamieszkiwania.

Wbrew zarzutom skarżącego zebrany w sprawie materiał dowodowy posłużył Sądowi do poczynienia prawidłowych ustaleń – istotnych z punktu widzenia końcowego rozstrzygnięcia. Dokonana przez Sąd I instancji ocena nie jest dowolna i mieści się w granicach swobodnej. Została dokonana zgodnie z regułami logicznego rozumowania oraz doświadczenia życiowego. Nie doszło do obrazy zaskarżonym wyrokiem prawa procesowego, tj. art. 233 § 1 k.p.c. Apelacja została sporządzona wielce ogólnikowo. W ocenie skarżącego Sąd Rejonowy dokonał nietrafnych ustaleń co do zamieszkiwania, całkowicie pomijając zeznania świadków: P. K. (2), E. O., B. S., W. S., A. K., J. M. i S. M..

Świadek P. K. (2) jest synem pozwanego. W swoich zeznaniach był powściągliwy, ale podał, że rodzice się rozstali wiele lat temu, gdyż ojciec się związał z inną kobietą. Na jego prośbę pozwany bywał w przedmiotowym lokalu jak najrzadziej. Zeznał, że nie ma wiedzy czy w tym mieszkaniu skarżący mieszkał w ostatnich latach (por. jego zeznania podczas rozprawy z 21.08.2017r.).

Świadek E. O. w uprzednim okresie pracowała w dziale socjalnym w administracji mieszkaniowej. Bywała w tym lokalu i stwierdziła, że mieszkała w nim wyłącznie żona pozwanego (por. jej zeznania z rozprawy z dnia 21.08.2017r.).

B. S. podała, że pozwany mieszkał w tym lokalu, ale jednocześnie zaznaczyła, że przebywał w nim jedynie czasami. Ostatecznie podała, że nie potrafi powiedzieć, czy pozwany w tym lokalu zamieszkiwał (por. jej zeznania z rozprawy z 21.08.2017r.).

Świadek W. S. zeznała, że mieszkała w tym lokalu jedynie jego żona, bo małżeństwo uległo rozpadowi (por. jego zeznania z rozprawy 21.08.2017r.).

Świadek A. K. podał, że czasem widywał pozwanego na przystanku (...), ale nie potrafił powiedzieć, gdzie on mieszkał (por. jego zeznania z rozprawy z 21.08.2017r.).

Świadek J. M. zeznał, że nie wie gdzie pozwany w ostatnich latach mieszkał (por. jego zeznania z rozprawy z 21.04.2017r.).

Świadek S. M. podał natomiast, że widywał pozwanego jedynie od czasu do czasu pod blokiem, natomiast w lokalu tym mieszkała jego żona (por. jego zeznania z rozprawy z 21.08.2017r.).

Zestawienie tych zeznań prowadzi do wniosku, iż w/w świadkowie nie potwierdzają faktu zamieszkiwania skarżącego w spornym mieszkaniu w okresie ostatnich lat.

Powyższe oznacza zatem, że zarzut błędnych ustaleń jest całkowicie chybiony.

Z przyczyn podanych wyżej i tych, które wskazał precyzyjnie Sąd Rejonowy w motywach pisemnych zaskarżonego wyroku nie można uznać, iż autor apelacji wstąpił w stosunek najmu po zmarłym najemcy – tj. żony, skoro stale w lokalu nie zamieszkiwał, również w dacie jej śmierci.

Wykładnia art. 691 k.c. dokonana przez Sąd meriti jest prawidłowa.

Bezsprzecznie zostało wykazane, że przesłanek w nim wymienionych pozwany nie spełnił, co oznacza, że nie wstąpił w stosunek najmu.

Z tych więc przyczyn, w tej części, wniesioną apelację jako nieuzasadnioną należało oddalić (art. 385 k.p.c.).

Środek odwoławczy odnosi natomiast skutek w zakresie lokalu socjalnego.

Co podniesiono wyżej, uprzednio pozwany był współnajemcą przedmiotowego lokalu. Jego stosunek wygasł, gdy dobrowolnie, w sposób konkludentny rozwiązał umowę najmu, zaprzestając w nim zamieszkiwać. Ma zatem przymiot lokatora w myśl art. 2 ust. 1 pkt 1 w/w ustawy.

Jego uprawnienia do lokalu socjalnego należy więc ocenić w płaszczyźnie art. 14 powołanej ustawy.

Zgodnie z treścią ustępu 4 pkt 2 w/w przepisu Sąd nie może orzec o braku uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego m.in. wobec niepełnosprawności pozwanego w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 29.XI.1990r. o pomocy społecznej.

Przedstawiona sytuacja zachodzi w niniejszej sprawie, skoro z zaświadczenia (por. k. 70) wynika, że apelant jest zaliczony do kręgu osób niepełnosprawnych.

Z tych względów należało ustalić, że służy mu prawo do lokalu socjalnego, zaś rozstrzygając o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego, należało wstrzymać wykonanie opróżnienia lokalu do czasu złożenia przez Gminę oferty zawarcia umowy o najem lokalu socjalnego art. 14 ust. 6 w/w ustawy (art. 386 § 1 k.p.c.).

Z tych względów orzeczono jak w sentencji.

JG/AOw

SSO Jarosław Gołębiowski

SSO Dariusz Mizera SSR Jolanta Szczęsna