Portal Orzeczeń

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 26 lutego 2018 roku

Sąd Okręgowy w Piotrkowie Tryb. Wydział II Cywilny Odwoławczy w składzie:

Przewodniczący	SSA w SO Grzegorz Ślęzak
Sędziowie	SSA w SO Stanisław Łęgosz (spr.) SSO Paweł Lasoń
Protokolant	st. sekr. sąd. Anna Owczarska

po rozpoznaniu w dniu 26 lutego 2018 roku w Piotrkowie Trybunalskim

na rozprawie sprawy z powództwa (...) Spółdzielni Mieszkaniowej w R.

przeciwko P. G. (1), E. G., P. G. (2)

o opróżnienie lokalu mieszkalnego

na skutek apelacji powoda

od wyroku Sądu Rejonowego w Radomsku z dnia 23 października 2017 roku, sygn. akt I C 165/10

1.  oddala apelację,

2.  zasądza od powoda (...) Spółdzielni Mieszkaniowej w R. na rzecz pozwanej E. G. kwotę 120 (sto dwadzieścia) złotych tytułem zwrotu kosztów procesu za instancję odwoławczą.

SSA w SO Grzegorz Ślęzak

SSA w SO Stanisław Łęgosz SSO Paweł Lasoń

Sygn. akt II Ca 72/18

UZASADNIENIE

Wyrokiem z dnia 23 października 2017 r. w sprawie I C 165/10 Sąd Rejonowy w Radomsku oddalił powództwo (...) Spółdzielni Mieszkaniowej w R. przeciwko E. G., P. G. (2), P. G. (1) o opróżnienie lokalu mieszkalnego nr (...) przy ul. (...) w R.. Zasądził od powodowej spółdzielni na rzecz pozwanej E. G. kwotę 137 złotych tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego.

Podstawę tego rozstrzygnięcia stanowiły następujące ustalenia i rozważania Sądu:

Pozwani E. G., P. G. (1) i P. G. (2) zamieszkują lokal mieszkalny nr (...) położony przy ul. (...) w R., przy czym blok, w którym znajduje się lokal, stanowi własność powodowej (...) Spółdzielni Mieszkaniowej w R.. Lokal ten został przyznany pozwanej E. G. i jej mężowi L. G. w dniu 1 lipca 1988 roku na warunkach własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego. L. G. został przyjęty w poczet członków spółdzielni 15 listopada 1984 roku w związku z nabyciem własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego przy ul. (...) w drodze dziedziczenia po zmarłej Z. P.. W konsekwencji niewpłacania należności z tytułu użytkowania przedmiotowego lokalu rada nadzorcza powodowej spółdzielni pozbawiła w dniu 24 sierpnia 1993 roku członkostwa L. G., która to decyzja wskutek rozpoznania odwołania została utrzymana w mocy na zebraniu przedstawicieli w dniu 22 czerwca 1994 roku.

L. G. i E. G. w ciągu sześciu miesięcy od daty wykluczenia L. G. ze spółdzielni nie zbyli własnościowego prawa do lokalu. W konsekwencji przysługujące im własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu wygasło z dniem 22 grudnia 1994 roku.

L. G. zmarł (...) roku. Spadek po nim na podstawie ustawy nabyły dzieci: S. G., P. G. (2) i P. G. (1) po 1/3 części każde z nich.

W dniu 20 sierpnia 2008 roku komornik sądowy przy Sądzie Rejonowym w Radomsku w toku egzekucji wszczętej na wniosek P. S. przeciwko E. G., P. G. (2), S. G. i P. G. (1) dokonał zajęcia wierzytelności przysługującej dłużnikom wobec (...) Spółdzielni Mieszkaniowej w R. z tytułu równowartości wygasłego własnościowego prawa do lokalu. W dniu 16 grudnia 2008 roku odbyła się licytacja wierzytelności. Wierzytelność została nabyta przez S. P. za cenę 28.000 złotych.

Pozwani E. G., P. G. (2) i P. G. (1) nieprzerwanie mieszkają w przedmiotowym lokalu. Pozwani uiścili zaległości względem powodowej spółdzielni i na bieżąco regulują wszelkie należności z tytułu zamieszkiwania w lokalu. Powodowa spółdzielnia wezwała pozwanych do opuszczenia spornego lokalu mieszkalnego dopiero w dacie 11 lutego 2010 roku.

Wyrokiem z 19 marca 2015 roku Sąd Okręgowy w Piotrkowie Trybunalskim (sygn. akt I C 891/14) oddalił powództwo P. G. (2) przeciwko (...) Spółdzielni Mieszkaniowej w R. o nakazanie przyjęcia w poczet członków spółdzielni i zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli o przydzieleniu jej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu numer (...) lub ustanowienia na jej rzecz prawa odrębnej własności lego lokalu. Apelacja od powyższego wyroku również została oddalona wyrokiem Sądu Apelacyjnego w Łodzi z 27 stycznia 2016 roku (sygn. akt I ACa 1090/16).

W dniu 21 czerwca 2016 roku E. G. złożyła wniosek o przyjęcie jej w poczet członków powodowej spółdzielni, który nie został uwzględniony.

Sąd Rejonowy zważył, iż własnościowe spółdzielcze prawo do przedmiotowego lokalu zostało ustanowione na rzecz L. G. i E. G.. Członkiem powodowej spółdzielni był L. G., który został wykluczony ze spółdzielni. Zgodnie z obowiązującym w tej dacie przepisem art. 227 § 1 zdanie pierwsze ustawy z dnia z dnia 16 września 1982 r. Prawo spółdzielcze (tj. Dz.U. z 2003r. Nr 188, poz. 1848 ze zm.) własnościowe prawo do lokalu wygasało z upływem sześciu miesięcy od dnia ustania członkostwa z innych przyczyn niż śmierć członka, chyba że członek przed upływem tego terminu wskazał osobę, której zbył prawo, a osoba ta złożyła deklarację członkowską. Według natomiast art. 227 § 2 ustawy Prawo spółdzielcze, w razie wykluczenia lub wykreślenia członka termin sześciu miesięcy, o którym mowa w paragrafie poprzedzającym, biegł od dnia, w którym decyzja o pozbawieniu członkostwa stała się ostateczna.

L. G. i E. G. w ciągu sześciu miesięcy od daty wykluczenia L. G. ze spółdzielni nie zbyli własnościowego prawa do lokalu. W konsekwencji przysługujące im własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu wygasło z dniem 22 grudnia 1994 r. W tym miejscu Sąd Rejonowy przypomniał, że Trybunał Konstytucyjny w wyroku z dnia 11 grudnia 2008 r. (K 12/08, Dz. U. 2008, Nr 225, poz. 1503) orzekł, że art. 227 § 1 ustawy z dnia 16 września 1982r. Prawo spółdzielcze, w brzmieniu obowiązującym przed dniem 15 stycznia 2003r., jest niezgodny z art. 64 ust. 2 w związku z art. 31 ust. 3 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej. Jednakże wykluczenie L. G. z grona członków powodowej spółdzielni oraz wygaśnięcie przysługującego mu własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu nastąpiło przed wejściem w życie powyższego wyroku Trybunału, jak również przed wejściem życie Konstytucji RP z 1997 r. Kwestia ta była rownież przedmiotem rozważań Sądu Apelacyjnego w Łodzi, który w wyroku z 27 stycznia 2016 roku uznał, że „skoro w sprawie przedmiotowej wygaśnięcie własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu na podstawie przepisu art. 227 § 1 Prawa spółdzielczego nastąpiło przed datą 17 października 1997r., przepis art. 227 § 1 ustawy Prawo spółdzielcze korzystał z domniemania zgodności z konstytucją, które nie podlega skutecznemu wzruszeniu. Trybunał Konstytucyjny w swoim orzecznictwie zwracał uwagę, że spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu nie mieści się w konstytucyjnym pojęciu własności, należy natomiast do kategorii innych praw majątkowych, objętych ochroną na podstawie art. 64 ust. 1 i 2 Konstytucji z 1997 r. Niezależnie od powyższego, zgodnie z powszechnie przyjętą w orzecznictwie Sądu Najwyższego zasadą, wyrok Trybunału Konstytucyjnego nie jest skuteczny ex tunc w takim zakresie, w jakim naruszałoby to zasadę ochrony praw słusznie nabytych - art. 2 Konstytucji RP. Tymczasem po wygaśnięciu własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu przysługującego L. G. i E. G., na podstawie przepisu art. 227 § 1 Prawa spółdzielczego doszło do zbycia wierzytelności o zwrot jego równowartości w drodze licytacji publicznej na rzecz osoby trzeciej. Powódka nie kwestionowała dobrej wiary nabywcy wierzytelności, ani tym bardziej nie wzruszyła domniemania jego dobrej wiary wynikającego z treści przepisu art. 7 k.c. Przyjęcie skutku ex nunc wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia 11 grudnia 2008 r. oznaczałoby, że nabywca licytacyjny nabył wierzytelność, która nie podlegałaby zaspokojeniu. Skoro bowiem nie doszło do wygaśnięcia własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu, pozwana spółdzielnia nie miałaby obowiązku dokonania zwrotu jego równowartości. Prawo majątkowe nabywcy działającego w dobrej wierze nie podlegałoby zatem skutecznej ochronie, co stanowiłoby naruszenie art. 2 Konstytucji”.

W ocenie Sądu Rejonowego rozpoznającego niniejszą sprawę eksmisyjną wprawdzie pozwanym nie służy własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu, to jednak powództwo podlega oddaleniu z innych powodów. Swój wywód sąd rozpoczął od przypomnienia, że stosownie do treści art. 30 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego z dnia 21 czerwca 2001 roku osoba zajmująca lokal bez tytułu prawnego do dnia wejścia w życie ustawy przez okres nie krótszy niż 10 lat wstępuje z mocy prawa w stosunek najmu tego lokalu po upływie 12 miesięcy od dnia wejścia w życie niniejszej ustawy, jeżeli właściciel nie wniesie w tym okresie powództwa o nakazanie tej osobie przez sąd opróżnienia lokalu lub jeżeli w tym samym terminie nie wniesiono powództwa o ustalenie nieistnienia stosunku najmu. Przepis ten miał na celu uregulowanie sytuacji prawnej osób, które w okresie poprzedzającym wejście w życie ustawy o ochronie praw lokatorów przez lata zajmowały lokale bez tytułu prawnego. Do wstąpienia z mocy prawa w stosunek najmu lokalu konieczne było, aby dana osoba zajmowała lokal bez tytułu prawnego przez okres co najmniej 10 lat przed dniem 10 lipca 2001 roku i dodatkowo przez kolejne co najmniej 12 miesięcy po dniu wejście w życie cytowanej ustawy, to jest do 10 lipca 2002 roku włącznie. Jeżeli kilka osób wspólnie zajmowało lokal bez tytułu prawnego i spełniło przesłanki określone w art. 30 ust. 1, to wszystkie one wstępują w stosunek najmu. W literaturze podkreśla się, że nabycie uprawnień i obowiązków z tytułu najmu następuje tutaj w sposób pierwotny i konstytutywny w trybie zbliżonym do przemilczenia (por. M. Nazar, Ochrona praw lokatorów. Część I, Monitor Prawniczy 2001, nr 19, s. 692 oraz F. Zoll, M. Olczyk, M. Pecyna, Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy oraz o zmianie kodeksu cywilnego, Warszawa 2002, s. 296).

W odniesieniu do rozpoznawanej sprawy nie budzi wątpliwości okoliczność, że pozwani nie spełnili pierwszej przesłanki, ponieważ zajmowali sporny lokal bez tytułu prawnego dopiero od 22 grudnia 1994 roku, zaś do okresu dziesięcioletniego nie wlicza się czasu, w którym istniał tytuł prawny do zajmowania określonego lokalu. Nie oznacza to jednak, że przepis ten wykluczał możliwość zawarcia umowy najmu per pacta concludentia. Sąd rejonowy podkreślił, że pomiędzy utratą prawa do lokalu przez pozwanych a wytoczeniem powództwa o eksmisję upłynął okres prawie 16 lat. W tym czasie pozwani opłacali wszystkie należności z tytułu zajmowania lokalu i spełniali inne obowiązki ciążące na najemcy. Z kolei powodowa spółdzielnia pobierała czynsz najmu (nigdy nie zasygnalizowała pozwanym, że uiszczana przez nich należność ma inny charakter), udostępniała lokal do korzystania i wykonywała zobowiązania ciążące na wynajmującym. Co istotne, nawiązanie stosunku najmu w sposób konkludentny nie wymaga orzeczenia sądowego stwierdzającego zawarcie umowy najmu, ani nie wymaga potwierdzenia przez strony tego stanu rzeczy poprzez sporządzenie dokumentu stwierdzającego zawarcie umowy (F. Zoll, M. Olczyk, M. Pecyna. Ustawa o ochronie praw lokatorów..., op. cit, s. 296).

W ocenie Sądu takie konkludentne zawarcie umowy najmu nastąpiło właśnie w rozpoznawanej sprawie. Przez okres 16 lat po utracie członkostwa i wygaśnięcia własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu pozwani zamieszkiwali w nim, uiszczali należny czynsz i wykonywali inne obowiązki z tytułu jego zajmowania, a powodowa spółdzielnia nie sprzeciwiała się temu aż do momentu wytoczenia powództwa o eksmisję 19 kwietnia 2010 roku. Nie można w żaden sposób zaakceptować stanowiska, jakoby należności były traktowane przez spółdzielnię jako odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu, albowiem w żaden sposób nie zostało to zasygnalizowane pozwanym i okoliczność takiego traktowania należności nie została przez powódkę udowodniona.

Skoro pozwani byli najemcami bądź współlokatorami ( dzieci E. G. jako domownicy są współlokatorami w rozumieniu art. 13 cytowanej ustawy - podobnie E. Bończak Kucharczyk, Ochrona praw lokatorów, najem i inne formy odpłatnego używania mieszkań w świetle nowych przepisów, Warszawa 2002, s. 28), a stosunek najmu nie został im wypowiedziany, to jako lokatorom - w rozumieniu art. 2 ust. 1 pkt. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów - przysługuje im ochrona przewidziana w cytowanej ustawie.

Inne stwierdzenie sprowadzałoby się w rzeczywistości do uznania, że E. G. wraz ze swoją rodziną byli „dzikimi lokatorami”. Taka ocena stanowiłaby, zdaniem Sądu, nadużycie prawa, o jakim mowa w art. 5 k.c., albowiem naruszałaby elementarne względy słuszności. Interpretacja zmierzająca do uznania nieważności bądź nieistnienia umowy zawartej pomiędzy stronami narusza również konstytucyjną zasadę bezpieczeństwa obrotu prawnego. Uchyla bowiem pewność, w jakiej znajdowali się pozwani wskutek działania powodowej spółdzielni od czerwca 1994 roku do kwietnia 2010 roku, co do istnienia tak istotnego stosunku prawnego, jakim było prawo do zajmowania przedmiotowego lokalu mieszkalnego, stanowiącego centrum życiowe rodziny pozwanych, E. G. legitymowała się bowiem w jej przekonaniu nie tylko skuteczną umową, ale utwierdzał ją w tej kwestii fakt, że spółdzielnia pobierała od niej przez prawie 16 lat czynsz, nie informując ją, że traktuje tę należność w inny sposób.

Wobec tego ,że powódka nie dochowała trybu należytego rozwiązania ze stroną pozwaną umowy określonego w art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów to powództwo zasługiwało na oddalenie. O kosztach procesu Sąd rozstrzygnął na podstawie art. 98 k.p.c.

Od powyższego wyroku apelację złożyła strona powodowa. Zaskarżyła wyrok w całości, zarzucając naruszenie:

- prawa materialnego przez, błędną jego wykładnię i niewłaściwe zastosowanie w szczególności art. 5k.c., 140 k.c. i 222 § 1 k.c. art. 30 ust. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego,

- prawa procesowego- art. 233 § 1 k.p.c. przez przyjęcie, że pozwanych łączy z powodem stosunek najmu.

Występując z tymi zarzutami wnosiła o zmianę zaskarżonego wyroku w całości i uwzględnienie powództwa oraz zasądzenie od pozwanych na rzecz powódki kosztów procesu wg norm przepisanych, ewentualnie o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy Sądowi Rejonowemu do ponownego rozpoznania.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja nie jest uzasadniona a podniesione w niej zarzuty są chybione. Ponieważ apelacja strony powodowej zarzuca naruszenie prawa materialnego oraz procesowego art. 233 §1 k.p.c. poprzez błędne przyjęcie, że strony łączył stosunek najmu, to w pierwszej kolejności należy odnieść się do zarzutu naruszenia prawa procesowego, jako zmierzającego do zakwestionowania ustalonego przez sąd stanu faktycznego sprawy. Z kolei zarzuty naruszenia prawa materialnego może być rozpatrywany tylko na kanwie prawidłowo ustalonego stanu faktycznego.

Sąd Okręgowy nie podziela zarzutu naruszenia przez sąd pierwszej instancji przepisu art. 233 § 1 k.p.c. przez przyjęcie, że pozwanych z powodem łączył stosunek najmu. Przyjęcie istnienia takiego stosunku prawnego w świetle materiału dowodowego zebranego w sprawie było w pełni uzasadnione.

Bezspornym w sprawie jest, że powodowie tytuł prawny do lokalu mieszkalnego – w postaci własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu utracili z dniem 22 grudnia 1994 roku. Mimo tego w dalszym ciągu zamieszkiwali w przedmiotowym lokalu, uiszczając na rzecz spółdzielni wszystkie należne opłaty. Taka sytuacja trwałą latami i doprowadziła do zawarcia umowy najmu lokalu w sposób dorozumiany. Pierwszą czynnością wskazującą, że strona powodowa nie akceptuje takiego stanu rzeczy było wniesienie w 2010 roku przedmiotowego powództwa. Przy czym, jak trafnie zauważył sąd pierwszej instancji strona powodowa nie wykazała, by wcześniej na przestrzeni kilkunastu lat informowała pozwanych, że przyjmowanych opłaty od pozwanej nie traktuje jako czynsz, lecz jako odszkodowanie za bezumowne korzystanie.

Oddalając powództwo o nakazanie opuszczenia lokalu sąd pierwszej instancji powołał się na skuteczne wobec powoda uprawnienie pozwanych do władania lokalem, wywodzące się ze stosunku obligatoryjnego, który nie został dotychczas rozwiązany. Wbrew stanowisku apelacji sąd pierwszej instancji, jako podstawy prawnej rozstrzygnięcia odmawiającego eksmisji nie wskazał przepisu art. 5 k.c odnoszącego się do nadużycia prawa podmiotowego. Co prawda w pisemnym uzasadnieniu wspomniał o tym przepisie, ale nie było to w kontekście uznania żądania eksmisyjnego z jakim wystąpiła spółdzielnia za sprzeczne z zasadami współżycia społecznego, lecz w kontekście niemożności potraktowania pozwanych jako ,, dzikich lokatorów”. Sad pierwszej instancji jako podstawy prawnej orzeczenia nie powołał także przepisu art. 30 ust. 1 ustawy z 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów. W pisemnym uzasadnieniu nawet wyraźnie zaznaczył, że pozwani nie spełniają pierwszej przesłanki przewidzianej w tym przepisie. Stawianie zatem przez skarżącego zarzutu naruszenia przez sąd tych przepisów nie jest uzasadnione. To samo należy odnieść do zarzutu naruszenia przepisu art. 140 i 222 § 1 k.c . Strona powodowa, jak trafnie podnosi Sąd Rejonowy, nie wskazała, by nastąpiło wypowiedzenie najmu w trybie przewidzianym w ustawie o ochronie praw lokatorów.

Podzielając zatem ustalenia faktyczne dokonane przez sąd pierwszej instancji i zaprezentowaną przez niego ocenę prawna, Sąd Okręgowy apelację powoda oddalił, jako pozbawioną uzasadniona podstaw – art. 385 k.p.c. O kosztach procesu za instancję odwoławczą Sąd Okręgowy orzekł w oparciu o przepis art. 98 k.p.c.

STŁ/AOw

SSA w SO Grzegorz Ślęzak

SSA w SO Stanisław Łęgosz SSO Paweł Lasoń