Treść orzeczenia II Ca 74/19 - Portal Orzeczeń Sądu Okręgowego w Piotrkowie Trybunalskim

II Ca 74/19 - wyrok z uzasadnieniem Sąd Okręgowy w Piotrkowie Trybunalskim z 2019-12-16

Sygn. akt II Ca 74/19

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 16 grudnia 2019 r.

Sąd Okręgowy w Piotrkowie Trybunalskim II Wydział Cywilny Odwoławczy w składzie:

Przewodniczący

SSO Paweł Hochman (spr.)

Sędziowie

SSA w SO Grzegorz Ślęzak

SSA w SO Stanisław Łęgosz

Protokolant

Alicja Sadurska

po rozpoznaniu w dniu 9 grudnia 2019 r. w Piotrkowie Trybunalskim

na rozprawie

sprawy z powództwa R. T. (1)

przeciwko L. C.

o nakazanie opuszczenia, opróżnienia i wydania lokalu oraz nieruchomości

na skutek apelacji powódki

od wyroku Sądu Rejonowego w Radomsku z dnia 7 listopada 2018 r.

sygn. akt I C 678/17

1. postanawia sprostować oczywistą omyłkę w sygnaturze wyroku Sądu Rejonowego w Radomsku w ten sposób, że w miejsce sygn. „I C 678/18” wpisać sygn. „I C 678/17”,

2. oddala apelację,

3. zasądza od powódki R. T. (1) na rzecz pozwanego L. C. kwotę 900 (dziewięćset) złotych tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego w postępowaniu odwoławczym.

Stanisław Łęgosz Paweł Hochman Grzegorz Ślęzak

Sygn. akt II Ca 74/19

UZASADNIENIE

W pozwie z dnia 14 czerwca 2018 roku powódka R. T. (1) wniosła o:

1. nakazanie pozwanemu opuszczenia, opróżnienia i wydania powódce lokalu zaadaptowanego na biuro znajdujące się w nieruchomości położonej w S. przy ulicy (...) w województwie (...), powiecie (...), gmina R., oznaczonej numerem działki (...), dla której Sąd Rejonowy w Radomsku V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o nr (...) zajmowanego przez pozwanego bez tytułu prawnego,

2. nakazanie pozwanemu opuszczenia, opróżnienia i wydania powódce nieruchomości położonej w S. przy ulicy (...) w województwie (...), powiecie (...), gmina R., oznaczonej numerem działki (...), dla której Sąd Rejonowy w Radomsku V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o nr (...), zajmowanej przez pozwanego bez tytułu prawnego,

3. nakazanie pozwanemu opuszczenia, opróżnienia i wydania powódce nieruchomości położonej w S. przy ulicy (...) w województwie (...), powiecie (...), gmina R., oznaczonej numerem działki (...), dla której Sąd Rejonowy w Radomsku V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o nr (...), zajmowanej przez pozwanego bez tytułu prawnego,

4. nakazanie pozwanemu opuszczenia, opróżnienia i wydania powódce nieruchomości położonej w S. przy ulicy (...) w województwie (...), powiecie (...), gmina R., oznaczonej numerem działki (...), dla której Sąd Rejonowy w Radomsku V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o nr (...), zajmowanej przez pozwanego bez tytułu prawnego,

5. zasądzenie od pozwanego na rzecz powódki kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

W uzasadnieniu pozwu powódka wskazała, że jest właścicielem przedmiotowych nieruchomości. Na działce nr (...) usytuowany jest budynek mieszkalny zamieszkiwany przez powódkę, w którym znajduje się również lokal zaadaptowany na biuro w całości władany przez pozwanego. Pozwany w całości zajmuje działki oznaczone numerami ewidencyjnymi (...) używając ich w celu prowadzenia działalności gospodarczej (zakładu usług kamieniarskich), pozbawiając w konsekwencji powódkę faktycznego władztwa nad tymi nieruchomościami.

Wskazała również, że strony pozostawały ze sobą w związku, podczas którego powódka bezpłatnie użyczała pozwanemu ww. nieruchomości, jednakże wobec faktu, że strony rozstały się powódka wypowiedziała pozwanemu umowę bezpłatnego użyczenia ww. nieruchomości pismem z dnia 15 listopada 2016 roku.

Jako podstawę prawną roszczenia powódka wskazała przepis art. 222 § 1 k.c.

W odpowiedzi na pozew pozwany L. C. wniósł o oddalenie powództwa w całości oraz o zasądzenie na swoją rzecz kosztów procesu według norm przepisanych.

W uzasadnieniu odpowiedzi na pozew pozwany wskazał, że pozostawał w związku konkubenckim z powódką w latach (...) oraz, że ze związku tego strony mają wspólnego syna. Wskazał, że w trakcie trwania tego związku pozwany był żonaty z C. C., która zmarła w dniu (...) roku i że z małżeństwa tego posiada troje dzieci. Pozwany przyznał, że prowadzi przedsiębiorstwo w zakresie usług kamieniarskich. Wskazał, że początkowo działalność tę prowadził jedynie na działce nr (...) objętej księgą wieczystą (...), stanowiącej kiedyś własność matki powódki, a obecnie powódki. Wskazał, że z czasem nabył na swoją rzecz nieruchomości sąsiadujące z działką nr (...) – aktem notarialnym z dnia (...) roku Rep. A nr (...)nabył nieruchomość obecnie zapisaną w księdze wieczystej (...) (działka nr (...)) oraz nieruchomość obecnie zapisaną w księdze wieczystej (...) (działka nr (...)), z kolei w (...) roku nabył nieruchomość obecnie zapisaną w księdze wieczystej (...) (działka nr (...)). Podniósł, że w dniu (...) roku został sporządzony akt notarialny Rep. A nr (...), z którego treści wynika, że pozwany sprzedał powódce nieruchomość zapisaną w księdze wieczystej (...) (działka nr (...)), z kolei w dniu (...) roku został sporządzony akt notarialny Rep. A nr (...), z którego treści wynika, że pozwany sprzedał powódce nieruchomości zapisane obecnie w księdze wieczystej (...) (działka nr (...)) oraz (...) (działka nr (...)). Pozwany podniósł, że oświadczenia obu stron podczas zawierania każdej z ww. umów były pozorne, a pozorność ta miała charakter zwykły. Strony umówiły się, że transakcja sprzedaży nie wywrze żadnych skutków prawnych, a pozwany w dalszym ciągu na nieruchomościach tych prowadził i prowadzi działalność gospodarczą. Pozwany zarzucił, że powódka nigdy nie uiściła ceny sprzedaży, a pozwany nigdy nie dochodził jej zapłaty. Wskazał, że aż do jesieni 2016 roku faktury dotyczące zużycia energii elektrycznej na przedmiotowych nieruchomościach wystawiane były na nazwisko pozwanego. Pozwany wskazał, że zawarte umowy były fikcją i że strony nie miały zamiaru wywołać skutków prawnych złożonymi oświadczeniami woli. Przy czym pozwany wskazał, że pozorność czynności odnosi do nieruchomości opisanych w punkcie od 1 do 3 pozwu, gdyż działka nr (...) nie była nigdy przedmiotem transakcji stron. Niezależnie od tego, z ostrożności procesowej, pozwany podniósł, że oświadczenie o wypowiedzeniu bezpłatnego użyczenia w realiach niniejszej sprawy można rozpatrywać z punktu widzenia sprzeczności z zasadami współżycia społecznego (art. 5 k.c.). Dodatkowo podniósł, że nie zachodzą także przesłanki wyrażone w art. 715 k.c., których zaistnienie uprawniałoby powódkę do zażądania zwrotu przedmiotu użyczenia, nie sposób także przyjąć, że zachodzi którakolwiek z przesłanek określonych w art. 716 k.c.

Podczas rozprawy w dniu 4 grudnia 2017 roku pełnomocnik powódki oświadczył, że cofa pozew w zakresie punktu 1 w zakresie żądania opuszczenia pomieszczenia biurowego usytuowanego na nieruchomości oznaczonej numerem działki (...), wskazując, że po terminie rozprawy w dniu 20 września 2017 roku pozwany opuścił ten lokal i wydał go powódce.

Podczas rozprawy w dniu 31 stycznia 2018 roku pełnomocnik pozwanego oświadczył, że nie wyraża zgody na częściowe cofnięcie pozwu bez zrzeczenia się roszczenia.

Wyrokiem z dnia 7 listopada 2018 roku Sąd Rejonowy w Radomsku oddalił powództwo i zasądził od powódki R. T. (1) na rzecz pozwanego L. C. kwotę 1.817,00 zł. tytułem zwrotu kosztów procesu.

Sąd Rejonowy jako podstawę rozstrzygnięcia wskazał następując ustalenia faktyczne:

Powódka R. T. (1) w świetle zapisów ksiąg wieczystych widnieje jako właścicielka następujących nieruchomości:

- położonej w województwie (...), powiecie (...) w miejscowości S., gmina R., przy ulicy (...), oznaczonej w ewidencji gruntów numerem działki (...), dla której Sąd Rejonowy w Radomsku V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o nr (...),

Jak wynika z treści księgi wieczystej nr (...) prowadzonej dla działek oznaczonych numerami (...), działki te zostały nabyte przez pozwanego L. C. na mocy umowy sprzedaży Rep. A nr (...)z dnia (...) roku zawartej pomiędzy A. B. i J. M. z jednej strony, a pozwanym L. C. z drugiej strony. W § 3 umowy L. C. oświadczył, że nabycia dokonuje będąc żonatym i z majątku odrębnego. Następnie w dniu (...) roku pozwany L. C. i powódka R. T. (1) podpisali w formie aktu notarialnego Rep. A nr (...)umowę sprzedaży działek nr (...). W § 1 aktu notarialnego zawarty został zapis, zgodnie z którym L. C. oświadczył, że jest żonaty oraz, że nieruchomość opisana w akcie notarialnym stanowi jego majątek odrębny, gdyż nieruchomość tę nabył w (...) roku za fundusze nie stanowiące dorobku a umowy majątkowej małżeńskiej z żoną nie zawierał. W § 2 aktu notarialnego zawarty został zapis, że L. C. sprzedaje R. T. (1) opisaną w akcie zabudowaną nieruchomość za cenę 42.000,00 złotych. Z kolei w § 3 aktu notarialnego zawarty został zapis, zgodnie z którym ustalona cena zostanie sprzedającemu przez kupującą zapłacona w następujący sposób: na poczet ceny sprzedający otrzymał od kupującej kwotę w wysokości 10.000,00 złotych, a pozostała część ceny w wysokości 32.000,00 złotych zostanie sprzedającemu zapłacona przez kupującą do końca czerwca 2003 roku.

Jak wynika z treści księgi wieczystej nr (...) prowadzonej dla działki oznaczonej numerem (...), działka ta została nabyta przez powódkę R. T. (1) na mocy umowy sprzedaży Rep. A nr (...)z dnia (...) roku zawartej pomiędzy powódką R. T. (2) a J. M.. Działka ta nie stanowiła nigdy własności pozwanego L. C..

Jak wynika z treści księgi wieczystej nr (...) prowadzonej dla działki oznaczonej numerem (...), działka ta została nabyta przez pozwanego L. C. na mocy umowy sprzedaży Rep. A nr (...)z dnia (...) roku zawartej pomiędzy L. P. a pozwanym L. C.. W § 2 umowy L. C. oświadczył, że nabycia dokonuje będąc żonatym i z majątku odrębnego. Następnie w dniu (...) roku pozwany L. C. i powódka R. T. (1) podpisali w formie aktu notarialnego Rep. A nr (...)umowę sprzedaży działki nr (...). W § 1 aktu notarialnego zawarty został zapis, zgodnie z którym L. C. oświadczył, że jest żonaty oraz, że nieruchomość opisana w akcie notarialnym stanowi jego majątek odrębny, gdyż nieruchomość tę nabył w (...) roku na podstawie umowy sprzedaży za fundusze nie stanowiące dorobku a umowy majątkowej małżeńskiej z żoną nie zawierał. W § 2 aktu notarialnego zawarty został zapis, zgodnie z którym L. C. sprzedaje opisaną nieruchomość R. T. (1) za sumę 6.000,00 złotych a R. T. (1) nieruchomość tę kupuje będąc panną. W § 3 aktu notarialnego zawarty został zapis, zgodnie z którym cena została sprzedającemu przez kupującą zapłacona.

Jak wynika z treści księgi wieczystej nr (...) prowadzonej dla działki oznaczonej numerem (...), działka ta została nabyta przez powódkę R. T. (1) na mocy prawomocnego postanowienia Sądu Rejonowego w Radomsku z dnia (...) roku wydanego w sprawie o sygn. akt (...) o dokonaniu działu spadku po J. T. i zniesienia współwłasności nieruchomości. Działka ta nie stanowiła nigdy własności pozwanego L. C..

Pozwany L. C. prowadzi działalność gospodarczą pod firmą (...) Przedsiębiorstwo (...) z siedzibą w S.. W ramach swojej działalności pozwany produkuje i sprzedaje oraz montuje nagrobki. Pozwany rozpoczął prowadzenie tej działalności formalnie w (...) roku.

Pozwany L. C. pozostawał w długoletnim związku konkubenckim z powódką R. T. (1). Związek ten trwał w latach (...). Ze związku tego strony mają wspólnego syna – G. C.. W trakcie trwania tego związku z powódką pozwany pozostawał w zawartym wcześniej związku małżeńskim z C. C., z którego pochodzi troje jego dzieci - K. C., T. C. i M. C.. Strony zamieszkały ze sobą w (...) roku, gdy urodził się ich syn G. C.. Na początku zamieszkiwali w wynajmowanym mieszkaniu w bloku przy ulicy (...) w R. i tam mieszkali ponad rok. Następnie powódka i pozwany przeprowadzili się do matki powódki, która zamieszkiwała w starym budynku usytuowanym na działce (...) i tam zamieszkali razem z matką powódki i wspólnym synem stron. Na działce tej pozwany rozpoczął prowadzenie działalności gospodarczej. Postawił tam pomieszczenia służące do prowadzenia tej działalności. Następnie na mocy umowy sprzedaży Rep. A nr (...) z dnia (...)roku i na mocy umowy sprzedaży Rep. A nr (...)z dnia (...) roku pozwany kupił działki przyległe do działki nr (...), tj. działki oznaczone numerami (...) (Rep. A nr (...)) oraz (...)(Rep. A nr (...)). Na działkach tych pozwany stopniowo rozbudowywał swój zakład usług kamieniarskich. Na działce nr (...) postawił pomieszczenie – wiatę o powierzchni około 50 m2, w którym umieścił dwie piły do cięcia kamienia i wybetonował wjazd. Na działkach zakupionych w 1998 roku postawił trzy garaże. Na działce nr (...) znajdował się trzyizbowy budynek mieszkalny, który został przez strony rozbudowany (podniesiony do góry) i zostało dobudowane piętro. Po akcie notarialnym sprzedaży na rzecz powódki na działce nr (...) zostało jeszcze pobudowanych sześć garaży, w których swoją działalność prowadzi też powódka. Został również utwardzony teren całej działki. Po remoncie budynku mieszkalnego na działce nr (...) w 2000 roku powódka i pozwany oraz matka powódki przeprowadzili się do tego wyremontowanego budynku, a stary dom na działce nr (...) został rozebrany.

Pozwany zakupił działki (...) oraz działki nr (...) za środki pochodzące z prowadzenia działalności gospodarczej, z zakładu kamieniarskiego. Powódka o tym wiedziała. Pozwany nie miał ustanowionej rozdzielności majątkowej ze swoją żoną C. C.. Pozwany mówił powódce, że u notariusza powie, że pieniądze na zakup działek dała mu matka.

Będąc w związku konkubenckim powódka i pozwany żyli jak małżeństwo. Byli w bardzo dobrych relacjach. Jednak po przeprowadzeniu się do domu na działce nr (...) powódka i jej matka M. T. (1) zaczęły naciskać na pozwanego, żeby przepisał działki na powódkę. Twierdziły, że działki są pozwanego, a on nie ma rozwodu z żoną i że pozostając w związku małżeńskim – gdyby pozwanemu coś się stało – to żona pozwanego przyjdzie razem z dziećmi i wyrzuci ich na bruk. Za namową powódki i jej matki pozwany przepisał na początku działkę nr (...), przy czym umowa między nimi polegała na tym, że pozwany ma tam zakład i będzie tam pracował do końca swoich dni. Było to jedynie zabezpieczenie, żeby żona nie miała żadnego wpływu w razie nieszczęścia. Ale ponieważ na tej działce, którą pozwany przepisał na rzecz powódki mieściła się tylko wiata, w której były tylko maszyny kamieniarskie i plac pod zakład, to nie satysfakcjonowało powódki, ponieważ budynek, w którym zamieszkiwali nie mieścił się na tej działce. Więc powódka w dalszym ciągu nalegała na pozwanego, aby „odpisał” te działki, na których jest budynek mieszkalny, że wówczas już żona nie będzie miała żadnych praw, jak pozwany się tych działek pozbędzie. Umowa między nimi polegała na tym, że ponieważ strony mają wspólne dziecko, że pozwany będzie tam pracował do końca swoich dni, a powódka będzie zabezpieczona przed roszczeniami żony i dzieci pozwanego z małżeństwa. Strony uzgodniły, że każde z nich będzie na tych działkach prowadziło swoją działalność (powódka także prowadzi od 1997 roku działalność gospodarczą polegającą na produkcji i sprzedaży zniczy) oraz, że nieruchomości te zostaną dla syna. W konsekwencji strony zawarły umowę sprzedaży z dnia (...) roku działek nr (...). Po zawarciu umów pozwany nadal prowadził (i prowadzi) swoją działalność na tych działkach, uiszczał rachunki za energię elektryczną. Obie strony czyniły nakłady na tych nieruchomościach. W (...) roku strony się jednak rozstały, pozwany wyprowadził się z domu na działce (...) i zamieszkał w bloku. Jeszcze w 2015 roku pozwany dokonywał nakładów na nieruchomość (kładł blachę na jednym z pomieszczeń gospodarczych). Powódka nadal zamieszkuje w budynku mieszkalnym na działce nr (...), zajmuje górę, a na dole mieszka jej matka. Na dole w budynku mieszkalnym, od strony wschodniej pozwany zaadaptował pomieszczenie z odrębnym wejściem na swoje biuro. Pomieszczenie to opuścił i wydał powódce po rozprawie w dniu 20 września 2017 roku, po rozmowie z synem stron.

Pozwany nie otrzymał od powódki zapłaty z tytułu umów sprzedaży, pomimo zapisów widniejących w aktach notarialnych. Nie występował o zapłatę z uwagi na porozumienie, jakie istniało między nimi co do tych działek. Pieniądze nie wchodziły w grę. Chodziło o to, żeby żona była „nienależąca” do tych działek. Cel był taki, żeby w przyszłości było to wszystko dla syna stron G. C..

Kiedy powódka i pozwany rozpoczęli rozbudowę domu na działce nr (...), powódka nie chciała tam wkładać pieniędzy z tego względu, że pozwany był żonaty, a z powódką żył w konkubinacie, więc powódka stwierdziła, że jeśli ona nie będzie tego miała dla siebie, to dlaczego ma wkładać w to pieniądze. Była więc taka rozmowa, że powódka i pozwany porozumieli się między sobą, że powódka będzie też inwestować w nieruchomość, ale w późniejszym czasie pozwany jej to sprzeda w zamian za to, że włożyła tam pieniądze. I do takich ustaleń doszło. Umowy sprzedaży były zawarte po to, że ponieważ pozwany miał żonę, z którą nie miał rozwodu i dzieci z małżeństwa, dlatego to było takie zabezpieczenie, gdyby „w razie czego mu się odwidziało”, żeby „nie zostać na lodzie”. Powódka starała się zabezpieczyć siebie i wspólnego syna stron.

Pozwany L. C. pozostawał w związku małżeńskim z C. C. jeszcze zanim związał się z powódką R. T. (1). Ze związku małżeńskiego z C. C. pozwany ma troje dzieci – dwóch synów urodzonych w latach (...) i córkę urodzoną w roku (...). C. C. zmarła w dniu (...) roku. Spadek po niej na podstawie prawomocnego postanowienia Sądu Rejonowego w Radomsku z dnia (...) roku wydanego w sprawie o sygn. akt (...)nabyli: mąż L. C. oraz dzieci: K. C., T. C. i M. C.. Nie toczyło się do chwili obecnej postępowanie o dział spadku po C. C. przed Sądem Rejonowym w Radomsku.

W dniu 15 listopada 2016 roku powódka skierowała do pozwanego pismo, w którym wskazała, że wypowiada mu umowę bezpłatnego użyczenia nieruchomości, w tym lokalu położonego w S. przy ulicy (...). Ponadto wezwała pozwanego do uiszczania comiesięcznego czynszu w wysokości 6.000,00 złotych miesięcznie płatnego z góry do dnia 5-ego każdego miesiąca, ewentualnie do wydania powódce przedmiotu użyczenia w terminie 3 dni od daty otrzymania pisma. Następnie pismem z dnia 9 marca 2017 roku powódka za pośrednictwem swojego pełnomocnika wezwała pozwanego do wydania i opróżnienia nieruchomości oraz lokalu zaadaptowanego na biuro w terminie 7 dni od daty otrzymania pisma.

Sąd Rejonowy uznając powództwo za nieuzasadnione zważył, że podstawą prawną roszczenia powódki jest przepis art. 222 § 1 kodeksu cywilnego. Zgodnie z treścią art. 222 § 1 k.c. właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba, że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.

W niniejszej sprawie powódka domagała się opróżnienia, opuszczenia i wydania jej przez pozwanego nieruchomości oznaczonych numerami działek (...) (w części dotyczącej lokalu zaadaptowanego i zajętego przez pozwanego na biuro) oraz działek o numerach (...) zajętych przez pozwanego na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej – zakładu usług kamieniarskich. Powoływała się na okoliczność, że jest właścicielką wszystkich tych działek.

W toku sprawy Sąd ustalił, że działka o numerze (...) (wraz z nieobjętymi pozwem działkami nr (...)) została objęta zawartą pomiędzy stronami umową sprzedaży z dnia (...) roku Rep. A nr (...), działka o numerze (...) została objęta zawartą pomiędzy stronami umową sprzedaży z dnia (...) roku Rep. A nr (...), natomiast działka o numerze (...) została nabyta przez powódkę R. T. (1) na mocy umowy sprzedaży z dnia (...) roku zawartej z J. M., zatem nigdy nie stanowiła własności pozwanego. Z kolei działka nr (...) została nabyta przez powódkę na mocy prawomocnego postanowienia Sądu Rejonowego w Radomsku z dnia (...) roku wydanego w sprawie o sygn. akt (...) o dokonaniu działu spadku po J. T. i zniesienia współwłasności nieruchomości i także nie stanowiła nigdy własności pozwanego L. C..

W toku sprawy pozwany podniósł zarzut nieważności umów sprzedaży z dnia (...) roku Rep. A nr (...)i z dnia (...) roku Rep. A nr (...)powołując się na treść art. 83 k.c. Wskazywał, że umowy sprzedaży zostały zawarte jedynie dla pozoru, a strony nie miały zamiaru wywołania żadnych skutków prawnych związanych z przejściem własności tych działek. Zgodnie z treścią art. 83 § 1 k.c. nieważne jest oświadczenie woli złożone drugiej stronie za jej zgodą dla pozoru. Jeżeli oświadczenie takie zostało złożone dla ukrycia innej czynności prawnej, ważność oświadczenia ocenia się według właściwości tej czynności. W myśl art. 83 § 2 k.c. pozorność oświadczenia woli nie ma wpływu na skuteczność odpłatnej czynności prawnej, dokonanej na podstawie pozornego oświadczenia, jeżeli wskutek tej czynności osoba trzecia nabywa prawo lub zostaje zwolniona od obowiązku, chyba że działała w złej wierze. W uchwale z dnia 9 grudnia 2011 roku w sprawie III CZP 79/11 (OSNC 2012/6/74, LEX nr 1099261, OSP 2012/7-8/77, OSP 2013/3/30, Biul.SN 2011/12/7) Sąd Najwyższy wyraził pogląd zgodnie z którym nieważna jest umowa darowizny nieruchomości ukryta pod pozorną umową sprzedaży tej nieruchomości. W uzasadnieniu przedmiotowej uchwały Sąd Najwyższy wyraził pogląd, zgodnie z którym „wykładnia art. 83 § 1 k.c. wymaga przede wszystkim wyjaśnienia zawartych w nim pojęć „oświadczenie woli” i „czynność prawna” oraz określenia ich wzajemnej relacji. Z końcowej części tego przepisu w brzmieniu „ważność oświadczenia ocenia się według właściwości tej czynności” wynika, że ustawodawca przyjął, iż podstawowym i koniecznym składnikiem czynności prawnej jest co najmniej jedno oświadczenie woli. W rezultacie uwzględnił tradycyjne i dominujące w doktrynie ujęcie czynności prawnej, którą jest np. umowa sprzedaży nieruchomości, wymagająca złożenia zgodnych oświadczeń woli przez sprzedawcę i kupującego, wyrażających ich wolę przejścia własności ze sprzedawcy na kupującego za odpowiednim ekwiwalentem pieniężnym w postaci ceny (art. 535 k.c.). Czynność taką stanowi również umowa darowizny nieruchomości, wymagająca złożenia oświadczenia woli przez darczyńcę o bezpłatnym przejściu jej własności na obdarowanego i oświadczenia woli o jej przyjęciu przez obdarowanego (art. 888 § 1 k.c.). Można więc uznać, że czynność prawna jest stanem faktycznym, na który składają się elementy określone przez normę prawną (por. art. 56 k.c.), wśród których jest przynajmniej jedno oświadczenie woli. Oświadczeniem woli jest takie zachowanie, które wyraża w sposób dostateczny zamiar wywołania skutku w postaci ustanowienia zmiany lub ustania stosunku prawnego. Wadami oświadczenia woli nie są wszystkie nieprawidłowości występujące w toku jego podejmowania i wyrażania, lecz tylko takie, które zostały uznane za wady przez ustawodawcę. Poza zakresem pojęcia „wada oświadczenia woli” pozostają np. nieprawidłowości dotyczące ich treści lub formy, w związku z czym zawarcie umowy przenoszącej własność nieruchomości bez zachowania formy aktu notarialnego stanowi wadę czynności prowadzącą do jej nieważności (art. 158 k.c.), ale nie jest wadą oświadczenia woli. Pozorność występuje wtedy, gdy oświadczenie woli jest złożone drugiej stronie dla pozoru, tj. bez zamiaru wywołania skutków prawnych; druga strona musi mieć świadomość, że oświadczenie składane jest w takim celu, a także zaakceptować brak zamiaru wywołania skutków prawnych. Choć oświadczenie woli pozorne nie zmierza do wywołania skutków prawnych, to musi się charakteryzować dążeniem do stworzenia wrażenia pozorów, że zamiar taki istnieje, a składający traktuje je poważnie. W takim wypadku składający takie oświadczenie albo nie chce w ogóle wywołać skutków prawnych związanych bezpośrednio z jego złożeniem, albo chce wywołać inne niż wynikają ze złożonego oświadczenia. Jeżeli brak najistotniejszego składnika oświadczenia woli, czyli elementu tworzącego prawo, tj. zamiaru wywołania zwykłych skutków prawnych, jakie wiążą się z takim oświadczeniem, to nie jest to oświadczenie woli rzeczywiste; występuje tu tylko pozór oświadczenia woli i w konsekwencji pozór czynności prawnej. Oczywiście, sprzedaż nieruchomości w formie aktu notarialnego nie wyłącza automatycznie jej pozorności, zwłaszcza że przy oświadczeniu pozornym strony zwykle zachowują wszystkie ustawowe wymagania czynności prawnej, której to oświadczenie woli jest składnikiem, po to, aby na zewnątrz czynność symulowana funkcjonowała w obrocie i wywierała skutki prawne. Prawo nie wymaga, aby na skutek pozorności w każdym wypadku nastąpiło wprowadzenie w błąd lub oszukanie osoby trzeciej, jest jednak konieczne, aby niewystępująca w rzeczywistości wola stron była na zewnątrz upozorowana w sposób wytwarzający przeświadczenie, że zawierająca ją czynność prawna pozorna została dokonana. Wytworzenie takiego nieprawdziwego obrazu ma dotyczyć przede wszystkim wrażenia dokonania określonej czynności prawnej, podczas gdy w rzeczywistości nic się nie zmienia w sferze prawnej stron albo zmiana ma inny charakter, niż wskazuje na to treść złożonych oświadczeń. Wyrażona w takich warunkach czynność prawna, przy spełnieniu pozostałych jej przesłanek (np. co do formy), jest czynnością pozorną ze względu na objęte nią pozorne oświadczenie woli. Z zawartego w art. 83 § 1 k.c. wyrażenia „dla ukrycia innej czynności prawnej” wynika wprost, że pozorna czynność prawna, choć nie jest czynnością rzeczywistą, jest objęta hipotezą normy z niego wynikającej. Należy podkreślić, że przy pozorności w klasycznej postaci (bezwzględnej, absolutnej) nie występuje żadna inna czynność prawna i stwierdzenie nieważności może dotyczyć tylko czynności prawnej pozornej. Względy te przesądzają, że trafny jest dominujący w doktrynie pogląd wskazujący na występowanie na gruncie art. 83 § 1 k.c. takiej, tj. pozornej czynności prawnej. Strony mogą jednak w porozumieniu potajemnym złożyć także oświadczenie wyrażające wolę innego uregulowania ich sfery prawnej niż to zostało ujawnione. Taka pozorność (tzw. symulacja względna, relatywna) występuje wtedy, gdy strony zawierają czynność prawną pozorną dla ukrycia innej, rzeczywiście przez nie zamierzonej i dokonanej. Potajemne porozumienie stron jest określane jako czynność prawna ukryta lub dyssymulowana. Odnosi się do niej art. 83 § 1 zdanie drugie k.c., który stanowi, że jeżeli oświadczenie pozorne złożone zostało dla ukrycia innej czynności prawnej, ważność oświadczenia ocenia się według właściwości tej czynności. Trzeba przy tym wyraźnie zastrzec, że przepis ten dotyczy innej ukrytej czynności prawnej, a nie ukrycia elementu treści tej samej czynności prawnej, np. rzeczywistej ceny w umowie sprzedaży (por. wyroki Sądu Najwyższego z dnia 27 kwietnia 2004 r., II CK 191/03, niepubl. i z dnia 13 kwietnia 2005 r., I CK 684/04, niepubl.). Ze wskazanych względów na gruncie wykładni językowej istnieje zatem podstawa do rozróżnienia czynności prawnej symulowanej i czynności prawnej ukrytej, będącej wyrazem rzeczywistego zamiaru stron. Tradycyjny i dominujący w doktrynie pogląd, że w tym wypadku chodzi o dwie odrębne i samodzielne czynności prawne - jedną pozorną, nieważną, i drugą, jeżeli odpowiada ustawowym przesłankom, ważną - ma pełne oparcie w treści wykładanego przepisu. Pozorność jest wadą oświadczenia woli - co wynika choćby z tytułu działu IV części pierwszej kodeksu cywilnego - ustawodawca więc konsekwentnie i wyraźnie w art. 83 § 1 zdanie drugie k.c. stwierdził, że ważność oświadczenia woli jako składnika czynności ukrytej zależy od właściwości tej czynności, czyli od tego, czy zostały spełnione wszystkie przesłanki ustawowe jej skuteczności, wynikające z przepisów bezwzględnie obowiązujących. Niewątpliwie chodzi tu o wymagania zarówno co do treści, jak i formy. Ukryta czynność darowizny nieruchomości nie zachowuje formy szczególnej pod rygorem nieważności, tj. formy aktu notarialnego, i z tego względu jest nieważna (art. 158 k.c.). Jasne brzmienie tych dwu przepisów mających charakter bezwzględnie obowiązujący wyłącza możliwość wyprowadzenia odmiennego wniosku na podstawie zasady favor contracti (art. 353^{(

1)} k.c.) lub dyrektyw dotyczących wykładni umów (art. 65 § 2 k.c.). Nie ma podstaw do przenoszenia formy szczególnej zachowanej dla czynności symulowanej na czynność dyssymulowaną przede wszystkim z tego względu, że w pojęciu pozorności, która jest wadą oświadczenia woli, nie mieści się wadliwość czynności prawnej w postaci niezachowania formy. W omawianym wypadku forma aktu notarialnego została zachowana dla innej czynności prawnej, tj. pozornej umowy sprzedaży nieruchomości, i nie może być użyczona dla ukrytego oświadczenia woli nieodpłatnego przeniesienia jej własności, gdyż ustawodawca w art. 83 § 1 zdanie drugie k.c. uzależnił jego ważność od tego, czy dyssymulowana czynność prawna, np. umowa darowizny nieruchomości, odpowiada wszystkim dalszym wymaganiom, wynikającym z przepisów bezwzględnie obowiązujących, a więc także od tego, czy została zawarta w wymaganej formie. Wprawdzie obydwie czynności - pozorna i ukryta - dotyczą tych samych podmiotów i tej samej nieruchomości, niemniej dokonane przez strony ukryte oświadczenie woli o nieodpłatnym przeniesieniu jej własności nie zostało wyrażone z zachowaniem formy ad solemnitatem. Należy dodać, że umowę sprzedaży różni od umowy darowizny nie tylko odpłatność charakteru czynności prawnej, ale - jak trafnie podniesiono w literaturze - całkiem inny reżim prawny. Zgodnie z ujęciem bezwzględnej nieważności jako sankcji czynności prawnej, czynność nieważna nie wywołuje żadnych skutków prawnych, poza wynikającymi wprost z ustawy (por. np. art. 496 w związku z art. 497 k.c.). Sprzeczne z tym ujęciem jest zatem twierdzenie, że jednak forma czynności prawnej czynności bezwzględnie nieważnej wywołuje skutki prawne jako element ważnej czynności prawnej ukrytej. Zasadą jest dowolność formy czynności prawnej, tzn. strony samodzielnie mogą zdecydować, w jakiej formie chcą jej dokonać, niemniej nie można marginalizować znaczenia tych przypadków, w których ustawodawca zastrzegł formę szczególną, zwłaszcza pod rygorem nieważności. Takie zastrzeżenie służy bezpieczeństwu obrotu i podnosi wiarygodność dokonanej czynności prawnej, zatem zgoda na utrzymywanie ważności czynności prawnej z ukrytym oświadczeniem woli - jeśli czynność prawna pozorna została dokonana w formie szczególnej przewidzianej dla czynności ukrytej - stanowiłaby obejście przepisów o skutkach zastrzeżenia formy ad solemnitatem. Za prezentowanym kierunkiem wykładni przemawiają ważne argumenty systemowe wynikające z ustawy z dnia 14 lutego 1991 roku - Prawo o notariacie (jedn. tekst: Dz.U. z 2008 r. Nr 189, poz. 1158 - dalej: Pr.not.). Według art. 92 § 1 Pr.not., akt notarialny ma zawierać oświadczenia stron, z powołaniem się w razie potrzeby na okazane przy akcie dokumenty, i być odczytany. Niedopuszczalne jest więc przyjęcie, że można zachować formę aktu notarialnego w sytuacji, w której strony czynności nie złożyły przed notariuszem oświadczenia woli określającego elementy przedmiotowo istotne dla zawieranej umowy. Przy odczytaniu aktu notariusz powinien się przekonać, że osoby biorące udział w czynności nie tylko dokładnie rozumieją treść i znaczenia aktu, ale że jest on zgodny z ich wolą (art. 94 § 1 Pr.not.). Notariusz odmawia dokonania czynności notarialnej sprzecznej z prawem (art. 81 Pr.not.), nie można więc zgodzić się z podniesionym w literaturze kontrargumentem, że wyrażone stanowisko godzi w bezpieczeństwo obrotu już z tego względu, że forma aktu notarialnego z istoty swej służy temu celowi, gdyż zmusza strony do dojrzałego namysłu i zapewnia prewencyjną kontrolę dokonywanej czynności z prawem. Poza tym z aktu notarialnego jako dokumentu urzędowego (art. 2 § 2 Pr.not.) wynika domniemanie autentyczności i zgodności z prawdą zawartych w nim oświadczeń (por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 28 czerwca 2000 r., IV CKN 1083/00, niepubl.). Przyjęcie stanowiska, że czynności dyssymulowane zachowują formę notarialną, jeżeli czynność pozorna była sporządzona w formie aktu notarialnego, stawiałoby pod znakiem zapytania występowanie tych domniemań. Trzeba ponadto zwrócić uwagę, że w art. 83 § 1 k.c. została wyrażona zasada, iż czynność prawna, której składnikiem jest pozorne oświadczenie woli jest bezwzględnie nieważna. Możliwość uznania za ważną czynności ukrytej to wyjątek przewidziany przez art. 83 § 1 zdanie drugie k.c. Dokonując wykładni nie powinno się przepisów wyjątkowych wykładać rozszerzająco. Utrzymywanie ważności czynności prawnych ukrytych, dla których dokonania nie zachowano przewidzianej formy ad solemnitatem, byłoby w istocie niedopuszczalnym poszerzeniem katalogu czynności mieszczących się w tym wyjątkowym unormowaniu. Nie można więc zgodzić się z podniesionym w literaturze argumentem, że prezentowane stanowisko pozbawia znaczenia normatywnego regulację zawartą w art. 83 § 1 zdanie drugie k.c., gdyż nie stoi ono na przeszkodzie uznaniu za ważne czynności prawnych ukrytych, odpowiadających wymaganiom ustawowym, dla których nie zastrzeżono formy ad solemnitatem. Należy też zauważyć, że w literaturze podniesiono, iż każda czynność prawna przenosząca własność nieruchomości powinna w swej treści wskazywać prawdziwą causa. Jeżeli zatem dochodzi do zawarcia pozornej umowy sprzedaży, gdy w rzeczywistości - zgodnie z wolą stron - przyczyna przejścia własności jest causae donandi, to treść umowy wyrażona w formie aktu notarialnego nie zawiera prawdziwego jej stwierdzenia. Już z tego więc względu czynność ukryta jest nieważna. Za prezentowanym kierunkiem wykładni, opartej na bezpośrednim rozumieniu art. 83 § 1 k.c., przemawiają także względy funkcjonalne. Wykładnia przepisu o pozorności jako wadzie oświadczenia woli nie może zmierzać do zachęcania do dokonywania czynności prawnych pozornych. Choć wola ukrycia konkretnej czynności prawnej przez dokonanie innej czynności została przez ustawodawcę wyjątkowo uznana za skuteczną, to należy mieć na względzie, że często w praktyce służy do celów niegodziwych, np. zawieraniu pozornych umów sprzedaży mających na celu uniknięcie obowiązku podatkowego, „pranie brudnych pieniędzy” albo skorzystanie z rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Z tego powodu wykładnia omawianych przepisów nie może poszerzać katalogu przypadków, w których czynność prawna ukryta jest ważna. Trzeba też podnieść, że wykładnia art. 83 k.c. jest w zasadzie ukształtowana i jednolita. Zapoczątkował ją wyrok Sądu Najwyższego z dnia 12 października 2001 r., V CKN 631/00 (OSNC 2002, nr 7-8, poz. 91), potwierdzony uchwałą Sądu Najwyższego z dnia 22 maja 2009 r., III CZP 21/09 (OSNC 2010, nr 1, poz. 13). Ten kierunek judykatury spotkał się w przeważającej mierze z aprobatą w piśmiennictwie (por. także wyroki Sądu Najwyższego z dnia 13 kwietnia 2005 r., IV CK 684/04, Izba Cywilna 2006, nr 3, s. 52 i z dnia 27 kwietnia 2004 r., II CK 191/03, niepubl.)”.

Przenosząc powyższe rozważania Sądu Najwyższego na grunt niniejszej sprawy Sąd pierwszej instancji stwierdził, że nie znajduje poparcia twierdzenie pozwanego, zgodnie z którym strony zawierając umowy sprzedaży działek nie miały zamiaru wywołania żadnych skutków prawnych. Przeczą temu nie tylko twierdzenia powódki i samego pozwanego, ale także zeznania przesłuchanych w sprawie świadków – zarówno występujących po stronie powódki, jak i pozwanego. Z materiału dowodowego wynika, że zamiarem zarówno powódki, jak i pozwanego przy zawieraniu umów sprzedaży było to, by pozbawić ewentualnych praw do tych nieruchomości żonę pozwanego – C. C. i jego dzieci ze związku małżeńskiego z C. C.. Należy podkreślić, że nie było przedmiotem sporu między stronami to, że pozwany nabył przedmiotowe nieruchomości będąc w związku małżeńskim ze swoją żoną C. C., nie było także sporne to, że pozwany nabył te nieruchomości ze środków objętych wspólnością majątkową małżeńską, a powódka R. T. (1) o tym wiedziała, co sama przyznała w trakcie swojego przesłuchania. Co więcej, strony, choć różniły się w ocenie prawnej sytuacji, zgodnie wskazywały Sądowi, co potwierdzili także świadkowie, że celem zawarcia umów było zabezpieczenie powódki i wspólnego syna stron – G. C. - przed roszczeniami żony pozwanego i jego dzieci z małżeństwa na wypadek, gdyby pozwanemu coś się stało, a w przyszłości, by nieruchomości stały się własnością wspólnego syna stron G. C.. Nie można zatem twierdzić, że pozwany od początku nie chciał, by nieruchomości należały do powódki, gdyż w ocenie Sądu co innego wynika z treści przesłuchania pozwanego, w którym pozwany także przyznał, że celem zawarcia umów było zabezpieczenie powódki i wspólnego syna stron – G. C. - przed roszczeniami żony pozwanego i jego dzieci z małżeństwa na wypadek, gdyby pozwanemu coś się stało oraz, że strony uzgodniły jednocześnie, że pozwany będzie mógł na nieruchomościach tych prowadzić dalej swój zakład kamieniarski aż do „końca swoich dni”.

Z powyższych względów w ocenie Sądu nie można mówić w tym przypadku o pozorności zawartej umowy sprzedaży opartej o treść art. 83 § 1 k.c., czyli tzw. czystej pozorności, na twierdzeniu, że strony zawierając umowy sprzedaży nie miały zamiaru wywołania żadnych skutków prawnych. W ocenie Sądu w niniejszej sprawie należy przyjąć, że mamy do czynienia z pozornością tzw. relatywną, gdy strony zawierają czynność prawną pozorną dla ukrycia innej, rzeczywiście przez nie zamierzonej i dokonanej. W ocenie Sądu w niniejszej sprawie strony zawarły umowę sprzedaży, choć ich rzeczywistym celem objęta była umowa darowizny nieruchomości.

Sąd pierwszej instancji wyjaśnił również, że uznał za bardziej wiarygodne i przekonujące twierdzenia pozwanego, zgodnie z którymi nie otrzymał on zapłaty za żadną ze sprzedanych nieruchomości. Zdaniem Sądu w tym zakresie nie mogą mieć decydującego znaczenia zapisy aktów notarialnych co do zapłaty kwoty 10.000,00 złotych i 6.000,00 złotych przed podpisaniem aktów notarialnych, bowiem same strony przyznawały, że nie wszystkie zapisy w aktach notarialnych były prawdziwe – nieprawdziwe były na przykład zapisy wskazujące, że nieruchomości zostały nabyte ze środków pochodzących z majątku odrębnego pozwanego. A skoro tak, nieprawdziwe mogły być również zapisy co do zapłaty ceny sformułowane w aktach notarialnych. Pozwany kategorycznie zaprzeczał, by otrzymał od powódki zapłatę ceny wynikającą z aktów notarialnych. Sąd uznał twierdzenia pozwanego za bardziej przekonujące w świetle zasad doświadczenia życiowego oraz zasad logiki, mimo, iż powódka i jej świadkowie zgodnie zeznawali, że zapłata taka miała miejsce (czemu zaprzeczył pozwany i przesłuchani na jego wniosek świadkowie). W ocenie Sądu zasady doświadczenia życiowego pozwalają twierdzić, że pozwany rzeczywiście nie wziąłby pieniędzy od powódki w zamian za sprzedaż przedmiotowych nieruchomości, skoro zgodną wolą stron było to, by w przyszłości nieruchomości te stały się i tak własnością wspólnego syna stron – G. C.. W ocenie Sądu meritii znamienne jest także to, o czym wskazywał świadek G. C. – a mianowicie, że kiedy powódka i pozwany rozpoczęli rozbudowę domu na działce nr (...), powódka nie chciała tam wkładać pieniędzy z tego względu, że pozwany był żonaty, a z powódką żył w konkubinacie, więc powódka stwierdziła, że jeśli ona nie będzie tego miała dla siebie, to dlaczego ma wkładać w to pieniądze. Była więc taka rozmowa, że powódka i pozwany porozumieli się między sobą, że powódka będzie też inwestować w nieruchomość, ale w późniejszym czasie pozwany jej to sprzeda w zamian za to, że włożyła tam pieniądze. Powyższe zeznania świadka wskazują na to, że nawet jeśli powódka przekazywała pozwanemu jakieś środki finansowe, to nie były one zapłatą za nieruchomości, lecz środkami przeznaczonymi na dokonywanie nakładów na nieruchomość. A to jest już inna causa przekazywania środków pieniężnych, nie związana z zawarciem umowy sprzedaży. Sąd nie zanegował, że powódka dysponowała środkami pieniężnymi z własnej działalności gospodarczej, które – jak sama przyznała - zatajała przed Urzędem Skarbowym popełniając przestępstwo, ani tego, że wspólnie z pozwanym dokonywała nakładów na nieruchomości. W ocenie Sądu środki te nie zostały przeznaczone na zapłatę ceny wynikającej z umów sprzedaży. Porozumienie stron w istocie obejmowało bowiem – zgodnie z tym, co twierdził ich syn – to, że powódka będzie partycypowała w kosztach dokonywania nakładów na nieruchomości w zamian za co pozwany w późniejszym czasie jej to sprzeda. I choć zawarte zostały umowy sprzedaży, zapłata wynikających z nich cen nigdy nie nastąpiła. Dlatego też w ocenie Sądu późniejsze umowy zawarte między stronami stanowiły w istocie umowy darowizny, nie zaś umowy sprzedaży. Finansowania przez powódkę nakładów na nieruchomości nie można bowiem uznać za dokonanie zapłaty za te nieruchomości, gdyż inna jest ich podstawa i cel przysporzenia. Sąd zaznaczył, że powódka nie dysponuje żadnym pokwitowaniem przekazania pieniędzy na rzecz pozwanego, pomimo, iż – jak twierdzi - przekazywała mu znaczne kwoty pieniędzy – 10.000,00 złotych, 6.000,00 złotych i 32.000,00 złotych. Zapisy w akcie notarialnym w tym zakresie w ocenie Sądu nie są wystarczającym na to dowodem. Należy podkreślić, że powódka przy żadnym z aktów notarialnych nie miała przy sobie pieniędzy, ani nie przekazywała ich w obecności notariusza. Tym bardziej niewiarygodnym jest, by powódka – jeśli faktycznie przekazała pozwanemu pieniądze wynikające z umów sprzedaży – nie odebrała od pozwanego stosownych pokwitowań przekazania pieniędzy. Powódka sprawiła na Sądzie wrażenie osoby przedsiębiorczej i zapobiegliwej i trudno uwierzyć, że nie zadbałaby o taki szczegół, jak pokwitowanie przekazania pieniędzy - choćby dlatego, że tak bardzo zależało jej na tym, żeby zabezpieczyć siebie i syna przed ewentualnymi roszczeniami żony powoda i jego dzieci z małżeństwa, a w tym kontekście kwestia, czy powódka faktycznie przekazała pozwanemu pieniądze z całą pewnością mogłaby mieć istotne znaczenie, z czego powódka doskonale zdawała sobie sprawę. W ocenie Sądu twierdzenia świadków powódki o gromadzeniu przez nią pieniędzy i o ich przekazaniu pozwanemu jako zapłaty w zamian za sprzedaż nieruchomości są niewiarygodne, a mają na celu jedynie uzyskanie rozstrzygnięcia korzystnego dla powódki.

W konsekwencji Sąd Rejonowy uznał, że pomiędzy stronami nie doszło do zawarcia umów sprzedaży, lecz w istocie strony zmierzały do zawarcia umów darowizny ukrytych pod pozorem sprzedaży, a biorąc pod uwagę argumentację zawartą w powołanej uchwale z dnia 9 grudnia 2011 roku w sprawie III CZP 79/11 wskazał, w ślad za zawartą w tej uchwale tezą, że nieważna jest umowa darowizny nieruchomości ukryta pod pozorną umową sprzedaży tej nieruchomości. Powyższe sprawia, że umowę sprzedaży Rep. A nr (...)z dnia (...) roku działki nr (...) oraz umowę sprzedaży działek nr (...) z dnia (...) roku Rep. A nr (...)Sąd uznał za nieważne w całości, przy czym nieważność ta jest tzw. nieważnością bezwzględną. Nieważność umów oznacza, że powódka nie legitymuje się własnością ww. działek, a ich właścicielem pozostaje pozwany. A skoro tak, powódka nie może domagać się wydania przedmiotowych działek przez pozwanego.

W uzupełnieniu powyższych twierdzeń Sąd pierwszej instancji stwierdził, że brak możliwości ubiegania się o opróżnienie lokalu zajętego pod biuro usytuowanego w budynku na działce nr (...) wynika także z tego, że pozwany w chwili obecnej lokalem tym nie włada, gdyż wydał go dobrowolnie powódce w toku sprawy. Powódka cofnęła zresztą powództwo w zakresie tej działki, jednakże ponieważ uczyniła to bez zrzeczenia się roszczenia, zaś strona pozwana nie wyraziła zgody na cofnięcie pozwu w tej części, powyższe obligowało Sąd do rozstrzygnięcia powództwa także i w tym zakresie, biorąc pod uwagę podnoszone przez pozwanego dalej idące zarzuty pozorności umów, na podstawie których powódka nabyła m.in. działkę nr (...).

Przechodząc do dalszej części rozważań Sąd pierwszej instancji wskazał, że nawet jeśliby nie podzielić przedstawionej powyżej argumentacji dotyczącej nieważności bezwzględnej umów sprzedaży Rep. A nr (...)z dnia (...) roku działki nr (...) i Rep. A nr (...)z dnia (...) roku działek nr (...), to umowy te i tak dotknięte byłyby wadą prawną – tzw. nieważnością względną. W niniejszej sprawie niesporną była okoliczność, że pozwany dokonał zakupu powyższych działek w latach (...) pozostając w związku małżeńskim z C. C. oraz, że nabycia tego dokonał za środki pochodzące z prowadzonej przez niego działalności zarobkowej – zakładu usług kamieniarskich. Przyznał to nie tylko pozwany, ale także powódka, jak i wspólny syn stron. Powódka o tym wiedziała, podobnie jak o tym, że oświadczenia pozwanego zawarte w aktach notarialnych nabycia tych nieruchomości o tym, że nieruchomości te nabywa z majątku odrębnego, są nieprawdziwe, o czym świadczy stwierdzenie powódki podczas ostatniego przesłuchania „On mi tak mówił, że u notariusza powie, że pieniądze dała mu matka na zakup działki” /k. 187/. Należy zatem podkreślić, że zakupione, a następnie sprzedane powódce przez pozwanego nieruchomości – działki o numerach (...) weszły w skład majątku wspólnego pozwanego L. C. i jego żony C. C. zgodnie z treścią art. 31 § 1 kodeksu rodzinnego i opiekuńczego stanowiącego, iż z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Skoro tak, pozwany nie mógł zbyć przedmiotowych działek bez wymaganej na to zbycie zgody współmałżonka, czyli w tym przypadku C. C. ( która zmarła kilka miesięcy po zawarciu przez pozwanego z powódką drugiej z umów sprzedaży ). Zgodnie bowiem z treścią art. 37 k.r.o. w brzmieniu obowiązującym w dacie nabycia przez pozwanego przedmiotowych nieruchomości (jak również w dacie ich zbycia przez pozwanego powódce), ważność umowy, która została zawarta przez jednego z małżonków bez wymaganej zgody drugiego, zależy od potwierdzenia umowy przez drugiego małżonka (§ 1). Druga strona może wyznaczyć małżonkowi, którego zgoda jest wymagana, odpowiedni termin do potwierdzenia umowy; staje się wolna po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu (§ 2). Natomiast w myśl art. 38 k.r.o. jeżeli na podstawie czynności prawnej dokonanej przez jednego małżonka bez wymaganej zgody drugiego osoba trzecia nabywa prawo lub zostaje zwolniona od obowiązku, stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie osób, które w dobrej wierze dokonały czynności prawnej z osobą nieuprawnioną do rozporządzania prawem.

W dalszej kolejności Sąd pierwszej instancji wyjaśnił, że zgodnie z treścią art. 5 ustawy z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz. U. z 2018 r., poz. 1916), w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe (rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych). Jednakże w myśl art. 6 ust. 1 powołanej ustawy, rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie chroni rozporządzeń nieodpłatnych albo dokonanych na rzecz nabywcy działającego w złej wierze. W złej wierze jest ten, kto wie, że treść księgi wieczystej jest niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym, albo ten, kto z łatwością mógł się o tym dowiedzieć (ust. 2). Jak wskazał Sąd w postanowieniu z dnia 4 lipca 2013 roku w sprawie I CSK 733/12 (LEX nr 1375306), artykuł 38 k.r.o. przewiduje ochronę osoby trzeciej nabywającej prawo od jednego małżonka bez wymaganej zgody drugiego, do czego stosuje się przepisy o ochronie osób, które w dobrej wierze dokonały czynności prawnej z osobą nieuprawnioną do rozporządzenia prawem. Art. 38 k.r.o. ma zastosowanie także w przypadku ujawnienia w księdze wieczystej tylko jednego małżonka i dokonania przez niego czynności rozporządzającej bez zgody drugiego, z uwzględnieniem ochrony wynikającej z rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Skuteczność ochrony zależy i w tym wypadku od dobrej wiary osoby, zamierzającej z tej ochrony skorzystać. Z kolei w postanowieniu z dnia 13 września 2012 roku w sprawie V CSK 408/11 (LEX nr 1223738) Sąd Najwyższy wskazał, że zawarcie umowy przez jednego małżonka bez wymaganej zgody drugiego z nich powoduje bezskuteczność zawieszoną takiej umowy (art. 37 § 2 i 3 k.r.o. w zw. z art. 63 § 1 k.c.). Odmowa potwierdzenia umowy przez współmałżonka przekształca tą sankcję wadliwej umowy w nieważność bezwzględną, co oznacza, że umowa taka jest nieważna ze skutkiem ex tunc. Przenosząc powyższe rozważania na grunt niniejszej sprawy Sąd Rejonowy stwierdził, że nawet jeśli przyjąć, że pomiędzy stronami zawarte zostały umowy sprzedaży działek nr (...)i nr (...) (...) i (...)to umowy te – jako zawarte bez wymaganej zgody żony pozwanego – C. C. – są obarczone sankcją nieważności względnej. W ocenie Sądu powódka nie może przy tym skorzystać z ochrony wynikającej z rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych, gdyż wyłącza ją zła wiara powódki przy zawieraniu umów. Twierdzenia powódki, że pozwany nabywając działki oświadczył, że nabycia dokonuje do majątku odrębnego, czy też ze środków należących do majątku odrębnego, są nie do obrony, biorąc pod uwagę rzeczywiste pochodzenie środków na nabycie nieruchomości przez pozwanego (oraz wiedzę powódki o źródle ich pochodzenia) oraz cel zawarcia umów wskazywany zgodnie przez strony i wszystkich świadków, w którym od początku chodziło o to, by pozbawić praw do tych działek żonę pozwanego oraz jego dzieci z małżeństwa i zabezpieczyć powódkę i wspólnego syna stron przed przyszłymi, ewentualnymi roszczeniami ze strony tych osób. Skoro powódki nie chroni rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych wynikająca z art. 5 ustawy z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece, w chwili obecnej ważność umów sprzedaży z dnia (...) roku Rep. A nr (...)(co do działki (...)) i z dnia (...) roku Rep. A nr (...)(co do działek nr (...)) zależy od ich potwierdzenia przez spadkobierców C. C., to jest pozwanego L. C. i jego dzieci - K. C., T. C. i M. C.. Do tego czasu umowy objęte są sankcją bezskuteczności zawieszonej, która powoduje, że skierowane w odniesieniu do działek o numerach (...) żądanie ich opuszczenia przez pozwanego i wydania powódce jest przynajmniej przedwczesne. Odmowa potwierdzenia z kolei prowadzić będzie do sankcji bezwzględnej nieważności przedmiotowych umów, co sprawi, że ich własność przysługiwać będzie nadal pozwanemu (i jego dzieciom z małżeństwa), a w tej sytuacji żądanie wydania działek przez powódkę będzie bezzasadne.

Odnosząc się z kolei do żądania powódki wydania na jej rzecz działek oznaczonych numerami (...), których pozwany nie był nigdy właścicielem, Sąd uznał, że żądanie to jest także bezzasadne z uwagi na to, że nie doszło do skutecznego wypowiedzenia umowy użyczenia tych działek przez powódkę. Przedmiotową argumentację należy także odnieść do działek o numerach (...) w sytuacji, gdyby nawet uznać, że powódka skutecznie nabyła te działki od pozwanego na mocy umów sprzedaży z dnia (...) roku i z dnia (...) roku. Sąd Rejonowy podkreślił, że niesporna była między stronami okoliczność, iż przedmiotowe działki w czasie trwania związku konkubenckiego stron zostały zajęte przez pozwanego (podobnie jak pozostałe działki) za zgodą powódki w związku z prowadzoną przez pozwanego działalnością gospodarczą – zakładem kamieniarskim i w celu jej prowadzenia przez pozwanego. Pozwany dokonał nakładów na przedmiotowe działki, na działkach tych prowadzi działalność od ponad 30 lat. Powódka wskazywała, że działki te udostępniła pozwanemu na mocy umowy użyczenia, którą wypowiedziała pismem z dnia 15 listopada 2016 roku. Zawarte na k. 58 akt sprawy pismo nie zawiera podpisu powódki, ani też powódka nie złożyła dowodu jego doręczenia pozwanemu, jednakże skoro pozwany nie kwestionował, że pismo to otrzymał, Sąd uznał, że pismo to faktycznie zostało mu doręczone i nie było obarczone wadą w postaci braku podpisu. W piśmie z dnia 15 listopada 2016 roku poza ogólnym sformułowaniem „Niniejszym wypowiadam Panu umowę bezpłatnego użyczenia nieruchomości, w tym lokalu położonego w S. przy ulicy (...)”, nie został wskazany żaden powód wypowiedzenia umowy użyczenia. Z kolei w pozwie wskazany jest jako powód wypowiedzenia umowy użyczenia fakt, że strony, które wcześniej pozostawały w związku konkubenckim, rozstały się. Przepisy regulujące umowę użyczenia określają podstawy ustania tego stosunku w art. 715 k.c. i art. 716 k.c. Zgodnie z treścią art. 715 k.c., jeżeli umowa użyczenia została zawarta na czas nieoznaczony, użyczenie kończy się, gdy biorący uczynił z rzeczy użytek odpowiadający umowie albo gdy upłynął czas, w którym mógł ten użytek uczynić. Natomiast w myśl art. 716 k.c. jeżeli biorący używa rzeczy w sposób sprzeczny z umową albo z właściwościami lub z przeznaczeniem rzeczy, jeżeli powierza rzecz innej osobie nie będąc do tego upoważniony przez umowę ani zmuszony przez okoliczności, albo jeżeli rzecz stanie się potrzebna użyczającemu z powodów nieprzewidzianych w chwili zawarcia umowy, użyczający może żądać zwrotu rzeczy, chociażby umowa była zawarta na czas oznaczony. W orzecznictwie sądów na tle art. 715 k.c. został wyrażony pogląd zgodnie z którym brak wskazania w umowie terminu, na jaki umowa została zawarta, przy jednoznacznym określeniu celu, dla którego rzecz została oddana do korzystania, rodzi domniemanie o oznaczonym czasie trwania stosunku, poprzez zdarzenie, jakim jest przeznaczenie jego przedmiotu. Taki pogląd wyrażony został w wyroku Sądu Apelacyjnego w Lublinie z dnia 3 listopada 2014 roku w sprawie I ACa 438/14 (LEX nr 1540918), w którym zachodziła sytuacja, w której przedmiotem użyczenia była rampa towarowa użyczona w związku z prowadzeniem działalności gospodarczej – dostarczaniem towarów do lokalu sklepowego. W orzeczeniu tym Sąd wyraził pogląd, zgodnie z którym skoro pozwana spółka nadal prowadzi działalność gospodarczą zgodną z pierwotnym przeznaczeniem lokalu, zatem umowa użyczenia nie zakończyła się. Jak wskazał Sąd Apelacyjny, nie budzi wątpliwości, że umowa ta, z uwagi na ciągły charakter zobowiązania wygasa, ilekroć stosunek zostanie wypowiedziany przez użyczającego, lecz należy jednocześnie zastrzec, że wypowiedzenie to może być skuteczne wyłącznie w sytuacji ziszczenia się jednej z przesłanek z art. 716 k.c. Powyższą argumentację w ocenie Sądu należy analogicznie przenieść na grunt niniejszej sprawy. Skoro umowa użyczenia nieruchomości, na którą powołuje się powódka, została zawarta w związku z prowadzoną przez pozwanego działalnością gospodarczą i na potrzeby prowadzenia tej działalności, uznać można, że umowa ta została zawarta na czas nieoznaczony. W tym zakresie sytuacja nie uległa więc zmianie – pozwany przecież nadal jest przedsiębiorcą, nadal prowadzi zakład usług kamieniarskich i nadal zamierza go prowadzić i chce go prowadzić tam, gdzie przystosował do tego miejsce, a więc na nieruchomościach powódki. Jedyną zmianą jest ta, że strony rozstały się i nie są już ze sobą w związku. A to w ocenie Sądu nie jest wystarczającym powodem, dla którego pozwany miałby opuścić teraz nieruchomości powódki, bądź też zacząć uiszczać na jej rzecz jakiś czynsz. Nie należy tracić z pola widzenia tego, że pozwany poczynił znaczne nakłady w związku z prowadzeniem działalności na nieruchomościach powódki, łącznie z wybudowaniem, czy przystosowaniem pomieszczeń do jej prowadzenia, do przechowywania narzędzi, pił do cięcia kamienia, utwardzeniem terenu, a przez wiele lat także powódka czerpała korzyści z dochodów uzyskiwanych przez pozwanego z prowadzonej przez niego działalności. Pozwany wskazywał, że przedmiotem porozumienia między stronami było to, że będzie mógł tę działalność prowadzić na nieruchomościach powódki „aż do końca swoich dni”, czyli de facto do chwili zaprzestania przez niego prowadzenia tej działalności. Zatem uznać należy, że umowa użyczenia zawarta została na czas oznaczony i nadal obowiązuje między stronami, a jej wypowiedzenie może być skuteczne wyłącznie w sytuacji ziszczenia się jednej z przesłanek z art. 716 k.c. W ocenie Sądu jednak nie zachodzi żadna z przesłanek opisanych w treści normy art. 716 k.c. Powódka, poza podkreśleniem faktu rozstania się stron, nie wskazała żadnego innego powodu wypowiedzenia umowy użyczenia. Tymczasem art. 716 k.c. przewiduje możliwość wypowiedzenia umowy użyczenia w trzech przypadkach: jeżeli biorący używa rzeczy w sposób sprzeczny z umową albo z właściwościami lub z przeznaczeniem rzeczy, jeżeli powierza rzecz innej osobie nie będąc do tego upoważniony przez umowę ani zmuszony przez okoliczności, albo jeżeli rzecz stanie się potrzebna użyczającemu z powodów nieprzewidzianych w chwili zawarcia umowy. Powódka nawet nie próbowała wykazywać w niniejszej sprawie żadnej z tych okoliczności.

Sąd Rejonowy uznał również, że żądanie powódki opuszczenia i wydania na jej rzecz nieruchomości objętych pozwem, winno być kwalifikowane jako nadużycie prawa w rozumieniu art. 5 k.c. W ocenie Sądu żądanie to prowadziłoby do konieczności zaprzestania przez pozwanego prowadzenia działalności gospodarczej, bądź też przystosowania na potrzeby takiej działalności innej nieruchomości. To zaś wiązałoby się z koniecznością ponownego poniesienia przez pozwanego znacznych nakładów finansowych, w sytuacji, gdy pozwany w chwili obecnej ma już 63 lata, zostały mu 2 lata do osiągnięcia wieku emerytalnego i prawdopodobnie po jego osiągnięciu stopniowo będzie zmierzał do zaprzestania prowadzenia działalności gospodarczej, chociażby z uwagi na ograniczenia związane z zatrudnieniem w sytuacji pobierania świadczenia emerytalnego. Dodatkowo należy mieć na uwadze fakt, że pozwany swoją firmę prowadził i rozwijał (inwestując w nią znaczne środki finansowe) na nieruchomościach powódki i przy jej zgodzie, w tym samym miejscu, od ponad 30 lat. W tym sensie, przy budowie takiej firmy i takiej działalności, siedziba firmy, jej dogodne położenie, niezmienne od 30 lat, jest istotnym elementem jej renomy, a przeniesienie firmy na inny obszar może okazać się niekorzystane dla jej dalszego funkcjonowania. Nie bez znaczenia jest tutaj także fakt, że pozwany deklarował, że zakład kamieniarski chciał zostawić wspólnemu synowi stron G. C. i że były nawet w rodzinie takie rozmowy, że syn ten zakład przejmie. Sąd wyjaśnił, że rozumie niechęć powódki do dalszego zajmowania jej nieruchomości przez pozwanego w sytuacji, gdy strony rozstały się, ale musiał rozważyć interesy obu stron. Ich porównanie w niniejszej sprawie doprowadziło zaś Sąd do wniosku, że powództwo winno ulec oddaleniu jako niezasadne z wielu względów, które zostały omówione powyżej.

Na marginesie Sąd zauważył, że to jak ostatecznie potoczą się losy obu nieruchomości objętych umowami sprzedaży zawartymi między stronami, zależy w chwili obecnej tylko od stron postępowania. Pozwany w toku procesu deklarował, że byłby skłonny zgodzić się z tym, by pozostało tak jak jest, czyli, by nieruchomości należały nadal do powódki, o ile on nadal mógłby prowadzić na nich działalność, zatem po jego stronie istnieje wola ugodowego uregulowania kwestii związanych z nieruchomościami objętymi umowami sprzedaży, jednakże powódka nie wyraża na to zgody.

O kosztach procesu Sąd orzekł na podstawie art. 98 k.p.c. Na koszty procesu poniesione przez pozwanego złożyło się wynagrodzenie pełnomocnika w osobie adwokata w wysokości 1.800 złotych (§ 2 pkt 4 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 roku w sprawie opłat za czynności adwokackie, Dz. U. z 2015 r., poz. 1800 w brzmieniu obowiązującym w dacie wniesienia pozwu) oraz opłata od pełnomocnictwa w kwocie 17 złotych (art. 1 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o opłacie skarbowej, Dz. U. z 2006, Nr 225, poz. 1635 z późn. zm., w zw. z cz. IV załącznika do tej ustawy).

Apelację od powyższego wyroku wniosła powódka.

Działający w jej imieniu pełnomocnik zaskarżył go w całości.

Zaskarżonemu wyrokowi zarzucił naruszenie przepisów prawa procesowego, mające istotny wpływ na wynik sprawy:

a. art. 244 § 1 i § 2 k.p.c. w zw. z art. 252 k.p.c. poprzez ich niezastosowanie, pomimo, iż akt notarialny z dnia (...) r. (Rep. A nr (...)) oraz akt notarialny z dnia (...) r. (Rep. A nr (...)) stanowią dokumenty urzędowe w rozumieniu przepisu art. 244 k.p.c. i korzystają z domniemania autentyczności oraz domniemania zgodności z prawdą treści w nich zawartych, a co za tym idzie to strona która zaprzecza prawdziwości dokumentu urzędowego, winna tę okoliczność udowodnić, podczas gdy na gruncie przedmiotowej sprawy pozwany w żadnym stopniu nie wykazał braku prawdziwości wymienionych wyżej aktów notarialnych;

b. art. 247 k.p.c. poprzez jego niezastosowanie i przeprowadzenie dowodu z zeznań świadków i przesłuchania stron przeciwko osnowie dokumentów zawierających czynności prawne tj. aktów notarialnych z dn. (...) r. oraz z dn. 06.06.2003 r., co stanowiło obejście przepisów o formie zastrzeżonej pod rygorem nieważności;

c. art. 232 k.p.c. poprzez przyjęcie, iż pozwany wskazał dowody dla stwierdzenia faktów, z których wywodzi skutki prawne, tj. udowodnił, iż dokumenty urzędowe w postaci aktów notarialnych z dn. (...) r. oraz z dn. (...) r. zawierają nieprawdziwe oświadczenia związane z brakiem uiszczenia przez powódkę na rzecz pozwanego kwot z tytułu umów sprzedaży, podczas gdy z zebranego w sprawie materiału dowodowego w żaden sposób nie wynika, iż przedmiotem w/w aktów notarialnych jest czynność prawna inna aniżeli umowa sprzedaży, w szczególności umowa darowizny;

d. art. 233 k.p.c. poprzez brak wszechstronnego rozważenia materiału dowodowego i dokonania wybiórczej jego oceny, to jest:

- zeznań świadka G. C., z których wynika, że umowa sprzedaży przedmiotowych nieruchomości wskazywała prawdziwą causa - to jest causa obligandi vel acquirendi, nie zaś causa donandi, co w konsekwencji doprowadziło do błędnych ustaleń, iż namiarem powódki, jak i porwanego przy zawieraniu umów sprzedały było to, by pozbawić ewentualnych praw do tych nieruchomości żonę pozwanego - C. C. i jego dzieci ze związku małżeńskiego z C. C., podczas gdy z zeznań świadka wynika, iż strony zawarły umowy sprzedaży, bo wolą stron było przeniesienie własności przedmiotowych nieruchomości na powódkę, która nie chciała inwestować w cudzą nieruchomość i która uiściła cenę sprzedaży nieruchomości powodowi,

- przez wyprowadzenie z materiału dowodowego, tj. zeznań świadka M. T. (2) oraz zeznań powódki, wniosków z niego niewynikających, a ponadto sprzecznych z zasadami logicznego rozumowania i doświadczeniem życiowym, przejawiających się w stwierdzeniu, że skoro pozwany miał sprzedać powódce przedmiotowe nieruchomości w zamian za to, że powódka włożyła w nie pieniądze", to świadczy to o darowiźnie przedmiotowych nieruchomości.

Wskazał również na naruszenie przepisów prawa materialnego:

a. art. 83 k.c. poprzez jego zastosowanie, i uznanie, iż strony zawarły umowę sprzedaży, choć ich rzeczywistym celem objęta była umowa darowizny nieruchomości, co nie znajduje potwierdzenia w jakimkolwiek nawet wycinku materiału dowodowego, jednocześnie podczas dokonywania czynności prawnej w postaci sprzedaży nieruchomości brak było niezbędnej przesłanki wady oświadczenia woli w postaci pozorności - tj. woli obu stron ukrycia skutków prawnych rzekomo zamierzonej przez strony, innej czynności prawnej;

b. art. 888 k.c. poprzez jego zastosowanie i uznanie, iż strony zawarły dwie umowy darowizny przedmiotowych działek, podczas gdy z treści prawnie skutecznych dokumentów urzędowych - aktów notarialnych z dn. (...) r. oraz (...) r. wprost wynika, iż strony zawarły umowy sprzedaży nieruchomości, natomiast żaden z pozostałych dowodów przeprowadzonych w sprawie nie podważył treści dokumentów urzędowych;

c. art. 535 k.c. poprzez jego niezastosowanie i uznanie, iż strony nie zawarły umów sprzedaży przedmiotowych działek, podczas gdy z zebranego w sprawie materiału dowodowego, w sposób niebudzący wątpliwości wynika, iż pozwany zobowiązał się przenieść na powódkę własność rzeczy, natomiast powódka uiściła pozwanemu cenę sprzedaży, a zatem spełnione zostały essentialia negotii umowy sprzedaży;

d. art. 37 k.r.o. poprzez jego zastosowanie i uznanie, iż do zakupu przedmiotowych nieruchomości przez pozwanego wymagana była zgoda jego małżonki, podczas gdy Sąd nie poczynił jakichkolwiek ustaleń w tym zakresie; z treści aktów notarialnych z dn. (...) r. oraz (...) r. wprost wynika, iż pozwany dokonał zakupu nieruchomości ze środków pochodzących z jego majątku odrębnego, a w toku postępowania dowodowego w niniejszej sprawie nie został przeprowadzony jakikolwiek dowód na okoliczność przeciwną;

e. art. 5 w zw. z art. 6 § 1 i § 2 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece poprzez ich zastosowanie, podczas gdy na gruncie niniejszej sprawy, w świetle zebranego materiału dowodowego, brak jest przesłanek do uznania, iż zachodzi niezgodność pomiędzy stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księgach wieczystych a rzeczywistym stanem prawnym, a co za tym idzie nie sposób zakwalifikować zachowania powódki, jako działanie w złej wierze;

f. art. 715 w zw. z art. 716 k.c. poprzez ich błędną wykładnię i w konsekwencji uznanie, że strony łączy umowa użyczenia na czas oznaczony, a co za tym idzie powódka może wypowiedzieć umowę użyczenia tylko w przypadkach enumeratywnie wymienionych w przepisie art. 716 k.c., podczas gdy z treści zebranego w sprawie materiału dowodowego bezsprzecznie wynika, iż umowa ta została zawarta "do końca życia", a nie jak podkreślił Sąd w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku - do końca prowadzenia przez niego działalności gospodarczej, w związku z czym umowa została skutecznie wypowiedziana przez powódkę; ponadto nawet w przypadku odmiennego ustalenia czasu trwania przedmiotowej umowy, niewątpliwie zachodzą przesłanki wypowiedzenia umowy użyczenia w trybie przepisu art. 716 k.c., bowiem rzecz stała się potrzebna użyczającej z powodów nieprzewidzianych w chwili zawarcia umowy;

g. art. 5 k.c. poprzez jego zastosowanie i uznanie, że żądanie powódki opuszczenia i wydania na jej rzecz nieruchomości objętych pozwem, winno być zakwalifikowane jako nadużycie prawa, na skutek arbitralnego przyjęcia, iż pozwany nie jest w stanic przenieść działalności w inne miejsce, podczas gdy w toku postępowania dowodowego w niniejszej sprawie nie były poczynione w tej kwestii jakiekolwiek ustalenia, pozwany zaś dysponuje szeregiem innych nieruchomości, w tym położonych w niewielkiej odległości od nieruchomości będących przedmiotem niniejszego postępowania, na których mógłby kontynuować jej prowadzenie.

W oparciu o powyższe zarzuty, wniósł o zmianę zaskarżonego wyroku poprzez uwzględnienie powództwa w całości i zasądzenia od pozwanego na rzecz powódki kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych, ewentualnie o uchylenie zaskarżonego wyroku oraz przekazanie sprawy w całości do ponownego rozpoznania sądowi pierwszej instancji, zasądzenie od pozwanego na rzecz powódki kosztów postępowania drugoinstancyjnego, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych, a w wypadku uchylenia wyroku i przekazania sprawy do ponownego rozpoznania przez Sąd I instancji - w oparciu o treść art. 108 § 2 k.p.c. pozostawienie temu Sądowi rozstrzygnięcia o kosztach instancji odwoławczej.

W odpowiedzi na apelację pełnomocnik pozwanego wniósł o jej oddalenie i zasądzenie od powódki na rzecz pozwanego kosztów procesu wg norm przepisanych za postępowanie odwoławcze.

Sąd Okręgowy ustalił dodatkowo:

Działki objęte sporem stanowią całość gospodarczą.

Działka nr (...) znajduje się po prawej stronie od wejścia na ogrodzoną sporna posesję. W granicach działki znajduje się budynek o charakterze garażowo magazynowym wybudowany jeszcze przez rodziców powódki. Do tego budynku strony w czasie trwania konkubinatu dobudowały dwa garaże, w których znajdują się maszyny pozwanego. Budynki te służą jako pomieszczenia magazynowe wskazana działka w znacznej części niezabudowanej znajduje się składowisko do produkcji nagrobków.

Do wskazanej wyżej działki przylega działka o nr (...). Obejmuje ona utwardzony wjazd na posesję o długości około 20 m. dalej znajduje się odgrodzony płotem i bramą fragment użytkowany przez pozwanego jako zakład produkcyjny. Po prawej stronie od wejścia znajduje się magazyn płyt do produkcji nagrobków a dalej wiata o długości około 30 m. na końcu działki znajduje się budynek hali produkcyjnej w którym urządzono dwa stanowiska do cięcia kamienia. Został on wybudowany w czasie trwania konkubinatu.

Z działką powyższą jest funkcjonalnie połączona działka nr (...) i wykorzystywana przez pozwanego. Przez tą działkę znajduje się przejście do działki nr (...). Na działce nr (...) znajduje się posadowiony w kształcie oficyny budynek składający się z części mieszkalnej oraz garaży. Budynek ten jest wykorzystywany przez powódkę i syna stron.

(dowód: mapa k. 272, protokół z oględzin k. 277 – 278 )

Pozwany jest właścicielem nieruchomości położonej w K. znajdującej się około 40 km od miejsca położenia spornych działek.

( okoliczność niesporna )

Jest również właścicielem niezabudowanej nieruchomości rolnej położonej w S. o powierzchni (...) ha. Na tej działce znajduje się ogrodzony teren na którym składowane są odpady związane z prowadzoną przez pozwanego działalnością gospodarczą.

( okoliczność niesporna, zdjęcia k. 288 )

W dniu 10 października 2019 r. M. C., T. C. oraz K. C. skierowali do powódki pisma, w których oświadczyli, że nie potwierdzają czynności prawnych z dnia (...) i (...) r. mających prowadzić do przeniesienia własności nieruchomości objętych pozwem na rzecz powódki.

W piśmie powołali się na fakt, że nieruchomości zostały nabyte w czasie trwania małżeństwa pozwanego, a ich zmarła matka C. C. nie potwierdziła tych umów.

( dowód : pisma z dnia 10 października 2019 r. k. 325; 333, 357 )

M. C. wniósł również przeciwko R. T. (1) i L. C. powództwo o uzgodnienie treści księgi wieczystej (...) dotyczącej działki (...), i księgi wieczystej (...) dotyczącej działek (...).

( okoliczność niesporna )

Sąd Okręgowy zważył co następuje.

Apelacja jako nieuzasadniona podlega oddaleniu.

W pierwszej kolejności wskazać należy, że wydając zaskarżone orzeczenie Sąd pierwszej instancji nie dopuścił się naruszenia wskazanych przez apelującego przepisów odnoszących się do przebiegu postępowania dowodowego - art. 244, art. 252 i art. 247 k.p.c.

Przypomnieć należy, że pełnomocnik powódki zgłaszając zarzuty naruszenia powołanych przepisów, wskazał na brak ich zastosowania. Zdaje się tym samym kwestionować co do zasady prawo sądu do oceny treści zawartych w formie aktu notarialnego umów sprzedaży nieruchomości, i co za tym idzie dokonywania w tym zakresie ustaleń za pomocą innych środków dowodowych.

Sąd Okręgowy nie podziela powyższego zarzutu. W wyroku z 9 sierpnia 2019 r. ( sygn. akt II CSK 341/18 ) Sąd Najwyższy wyjaśnił, że domniemanie zgodności z prawdą w wypadku aktu notarialnego odnosi się do tej jego części, w której notariusz stwierdza określone okoliczności, w tym fakt złożenia przez podmioty biorące udział w akcie oświadczeń woli lub wiedzy o określonej treści. Gdy chodzi o oświadczenia wiedzy podmiotów biorących udział w akcie, domniemanie to rozciąga się tylko na fakt złożenia oświadczeń wiedzy o danej treści, nie obejmuje jednak kwestii, czy treść ta jest zgodna z prawdą, gdyż nie są to oświadczenia notariusza jako osoby sporządzającej taki akt, lecz tych podmiotów. Uzasadniając powyższe stanowisko Sąd Najwyższy podniósł, iż „judykatura przyjmuje, że w związku z treścią art. 2 § 2 ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. - Prawo o notariacie ( t.j. Dz.U. z 2019 r. poz. 540 ze zm., dalej jako: „PrNot” ) akty notarialne należą do grupy dokumentów urzędowych w rozumieniu przepisów kodeksu postępowania cywilnego... Do aktów notarialnych - tak jak do innych kategorii dokumentów urzędowych, a także dokumentów prywatnych - odnosi się jednak również założenie, że dokumenty w rozumieniu przepisów kodeksu postępowania cywilnego o dowodzie z dokumentów ( art. 243¹ i nast. k.p.c.) mogą być dokumentami deklaratywnymi (opisowymi, narratywnymi, sprawozdawczymi, zaświadczającymi, zawierającymi oświadczenia wiedzy ) lub dokumentami konstytutywnymi (zawierającymi oświadczenia woli ). Możliwa jest sytuacja, w której dokument, w tym dokument urzędowy, w jednej części jest dokumentem deklaratywnym, a w innej części dokumentem konstytutywnym (np. dokument, który obejmuje oświadczenia woli tworzące czynność prawną może obejmować również oświadczenia wiedzy). Podział dokumentów na dokumenty deklaratywne i dokumenty konstytutywne w wypadku dokumentów urzędowych ma takie znaczenie, że wynikające z art. 244 § 1 w związku z art. 252 k.p.c. domniemanie zgodności z prawdą oświadczenia organu będącego wystawcą dokumentu, które jest zamieszczone w dokumencie, dotyczy wyłącznie dokumentów deklaratywnych (zakresu, w którym dokument urzędowy ma charakter opisowy). Kryterium zgodności albo niezgodności z prawdą odnosi do oświadczeń wiedzy, a nie do oświadczeń woli. Istotne jest ponadto to, że domniemanie, o którym mowa, również w wypadku dokumentów deklaratywnych (w zakresie, w którym dokument urzędowy ma charakter opisowy), dotyczy wyłącznie treści oświadczeń wiedzy wystawcy tego dokumentu, wobec czego nie obejmuje ono oświadczeń wiedzy osób stawających przed wystawcą dokumentu, które on utrwala. Oznacza to, że dokument urzędowy stanowi dowód tego, co w nim urzędowo zaświadczono ( art. 244 § 1 k.p.c.), tylko w granicach, w których o czymś zaświadcza i tylko w odniesieniu do stanowiącego treść tego zaświadczenia oświadczenia wiedzy wystawcy dokumentu. W tych wyłącznie graniach - w odniesieniu do prawdziwości oświadczenia wiedzy wystawcy dokumentu - działa reguła ciężaru dowodu, którą określa art. 252 k.p.c.”

Sąd Okręgowy w pełni podziela przedstawione wyżej argumenty. Odnosząc je do zgłoszonych przez autora apelacji zarzutów podnieść należy, że akty notarialne poddane ocenie Sądu pierwszej instancji są to dokumenty mające moc dokumentu urzędowego ( art. 2 § 2 PrNot), które w przeważającej mierze mają charakter konstytutywny, gdyż utrwalają oświadczenia woli stron umowy – powódki i pozwanego. O jego deklaratywnym charakterze można mówić jedynie w tej części, w której - zgodnie z wymaganiami dotyczącymi aktów notarialnych ( art. 92 PrNot) - zawiera on stwierdzenie przez notariusza określonych okoliczności (np. daty i miejsca sporządzenia aktu, faktów i okoliczności zaszłych przy spisywaniu aktu, faktu złożenia przez podmioty biorące udział w akcie oświadczeń woli lub wiedzy o określonej treści. Powyższe oznacza, że ustalenie samego faktu stawienia się przez strony przed notariuszem i złożenia przez nie określnych oświadczeń woli korzysta z domniemania zgodności z prawdą. Gdy chodzi o oświadczenia wiedzy podmiotów biorących udział w akcie, domniemanie to rozciąga się tylko na fakt złożenia oświadczeń wiedzy o danej treści, nie obejmuje jednak kwestii, czy treść ta jest zgodna z prawdą, gdyż nie są to oświadczenia notariusza jako osoby sporządzającej taki akt, lecz tych podmiotów. Oznacza to, że akty notarialne obejmujące umowy zawarte między stronami (akt notarialny z dnia (...) r. ((...)) oraz akt notarialny z dnia (...) r. (Rep. (...))), zgodnie z art. 244 § 1 k.p.c., stanowiły dowód tego, że strony zawarły w nich oświadczenie o przeniesieniu własności nieruchomości w nich wymienionych za określoną cenę. Powołane akty nie stanowią jednak dowodu, że oświadczenia te były zgodne z prawdą.

Wydając zaskarżony wyrok Sąd pierwszej instancji nie dopuścił się również naruszenia art. 247 k.p.c. Właściwe zastosowanie powołanego przepisu nie wykluczało możliwości przeprowadzenie dowodu z zeznań świadków i przesłuchania stron na okoliczność prawdziwości oświadczeń zawartych w aktach notarialnych z dn. (...) r. oraz z dn. (...) r. W wyroku Sądu Apelacyjnego w Łodzi z dnia 18 maja 2016 r. wydanym w sprawie sygn. akt I (...) wyjaśniono, że wada oświadczenia woli w postaci pozorności czynności prawnej stwierdzonej dokumentem może być udowodniona za pomocą zeznań świadków czy przesłuchania stron również między uczestnikami tej czynności, a zakaz dowodowy wynikający z art. 247 k.p.c. nie ma w takiej sytuacji zastosowania. Sąd Okręgowy w pełni podziela powyższe stanowisko. Z art. 247 k.p.c. wynika zakaz prowadzenia dowodu przeciwko osnowie lub ponad osnowę dokumentu. Dowodami w postaci zeznań świadków lub stron nie można zatem dowodzić, że strona danego oświadczenia nie złożyła lub że złożone oświadczenie miało inną treść. Kwestia, czy to co strona oświadczyła jest zgodne z prawdą, a także wykładnia oświadczenia woli zawartego w dokumencie są zaś zagadnieniami, których przepis art. 247 k.p.c. nie dotyczy.

Wskazane powyżej uwagi nie mogą jednak prowadzić do wniosku, że pozwany w toku postępowania udowodnił okoliczność, iż w związku ze sprzedażą powódce nieruchomości nie otrzymał ustalonej ceny a co za tym idzie, że łączące strony umowy sprzedaży miały charakter umów pozornych, gdyż w istocie między stronami doszło do zawarcia umów darowizny. Zaprezentowane powyżej stanowisko wskazujące na dopuszczalność dowodzenia, wskazanej wyżej okoliczności wszelkimi środkami dowodowymi i tym samym możliwość podważenia treści oświadczeń stron wynikających z aktów notarialnych nie oznacza, że w przedmiotowej sprawie okoliczność ta została udowodniona przez pozwanego.

Przypomnieć należy, że art. 6 k.c. reguluje kwestię ciężaru dowodu, natomiast art. 232 zd. 1 k.p.c. zagadnienie ciężaru udowodnienia. Związek pomiędzy tymi przepisami polega na tym. że strona, na której z mocy art. 6 k.c. ciąży ciężar dowodu, ma powinność udowodnienia w procesie powoływanego przez nią faktu zgodnie z art. 232 zd. 1 k.p.c. Odwołując się do wynikających z powołanego wyżej przepisu reguł dowodowych wskazać należy, że na pozwanym ciążył obowiązek udowodnienia, że oświadczenia jakie strony złożyły przy sporządzeniu aktów notarialnych z dnia (...) r. (Rep. A nr (...)) oraz z dnia (...) r. (Rep. A nr (...)), były nieprawdziwe.

W ocenie Sądu pozwany nie spełnił powyższego obowiązku a uznając jego twierdzenia za udowodnione Sąd pierwszej instancji naruszył art. 232 k.p.c. oraz art. 233 k.p.c. Tym samym ustalenia jakie poczynił Sąd Rejonowy w części naruszają dyspozycję powołanych przepisów. Wskazana uwaga odnosi się przede wszystkim do przyjęcia, że „pozwany nie otrzymał od powódki zapłaty z tytułu umów sprzedaży, pomimo zapisów widniejących w aktach notarialnych”. Powyższe pozostaje jednocześnie w związku z przyjęciem przez Sąd pierwszej instancji, że umowy sprzedaży łączące strony zostały zawarte dla pozoru. Pozorność to okoliczność faktyczna, która wymaga wykazania (por.: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 14 lutego 2014 r., II CSK 243/13), więc rzeczą pozwanego było udowodnienie, że obie strony umowy miały świadomość i zamiar niewywoływania skutków prawnych wynikających ze złożonych oświadczeń woli.

Rację ma tym samym skarżący, że dokonując powyższego ustalenia Sąd meritii dopuścił się naruszenia art. 232 k.p.c. poprzez przyjęcie, iż pozwany wskazał dowody dla stwierdzenia faktów, z których wywodzi skutki prawne, tj. udowodnił, iż dokumenty urzędowe w postaci aktów notarialnych z dn. (...) r. oraz z dn. (...) r. zawierają nieprawdziwe oświadczenia związane z brakiem uiszczenia przez powódkę na rzecz pozwanego kwot z tytułu umów sprzedaży.

W tym miejscu przypomnieć należy, że przepis art. 232 k.p.c. nakłada na strony obowiązek gromadzenia materiału procesowego. Strona powodowa jako dowód w sprawie przedstawiła przede wszystkim umowy zawarte z pozwanym. Uznając, że wskazane wyżej umowy w części obejmujące oświadczenia stron, należy uznać za dokumenty prywatne, przypomnieć należy, że dokument prywatny stanowi dowód, że zawarte w nim oświadczenie pochodzi od osoby, która go podpisała (wystawcy) (art. 245 k.p.c.). Jeżeli dane pismo zostanie uznane za dokument prywatny, to korzysta z domniemania prawdziwości w tym sensie, że tekst zawarty w dokumencie jest niesfałszowany. Dokument prywatny nie dowodzi natomiast materialnej prawdziwości zawartego w nim oświadczenia. Materialna moc dowodowa dokumentu prywatnego zależy od jego treści merytorycznej i rozstrzyga o niej sąd według ogólnych zasad oceny dowodów (art. 233 § 1 k.p.c.). Jednocześnie jednak, jak wyjaśniono w wyroku Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 19 stycznia 2017 r. ( sygn. akt I ACa 782/16 ) dokument prywatny stanowi pełnoprawny środek dowodowy, który sąd orzekający może uznać za podstawę swoich ustaleń faktycznych, a następnie wyrokowania. Co do zasady dokumenty prywatne korzystają przecież z domniemania autentyczności oraz że osoba, która podpisała dokument, złożyła oświadczenie zawarte w dokumencie. Domniemania te mogą zostać obalone. Tak więc choć z dokumentem prywatnym nie łączy się domniemanie zgodności z prawdą oświadczenia w nim zawartego, to nie przeszkadza, by sąd orzekający w ramach swobodnej oceny dowodów (art. 233 k.p.c.) uznał treść dokumentu prywatnego za zgodną z rzeczywistym stanem rzeczy.

W omawianej sprawie fakt zapłaty ceny dodatkowo został potwierdzony zeznaniami świadków G. C., M. T. (1) z których wynika, że powódka przekazywała pozwanemu pieniądze w związku z nabyciem nieruchomości. Szczególnie znamienne są w tym zakresie zeznania G. C., który potwierdzając fakt zapłaty pieniędzy przez powódkę pozwanemu wyjaśnił, że uczestniczył w czynności likwidacji książeczki mieszkaniowej powódki i widział samo przekazanie pieniędzy.

Z drugiej strony, zakwestionowane przez Sąd Okręgowy ustalenie zostało dokonane jedynie w oparciu o zeznania pozwanego. Wprawdzie o tym, że strony faktycznie nie przewidziały zapłaty za przekazane nieruchomości zeznawali również M. C. i M. T. (2). Pomimo ich kategorycznego charakteru nie sposób jednak nie dostrzec, że wskazani świadkowie w swych zeznaniach odwoływali się jedynie do informacji zaczerpniętej od pozwanego. Nie byli przy tym bezpośrednimi świadkami jakichkolwiek ustaleń stron w omawianym zakresie.

Ma również rację skarżąca podnosząc, że w przedmiotowej sprawie doszło do naruszenia art. 233 k.p.c. Wskazane naruszenie wynika z błędnego uznania, że strony zawarły umowy sprzedaży dla pozoru.

Za błędne nie może być jednak uznane ustalenie, iż zamiarem stron przy zawieraniu umów sprzedaży było to, by pozbawić ewentualnych praw do objętych tymi umowami nieruchomości żonę pozwanego - C. C. i jego dzieci ze związku małżeńskiego z C. C.. W tym zakresie, twierdzenia pełnomocnika powódki jakoby z zeznań świadka G. C. wynikało, iż strony zawarły umowy sprzedaży, bo wolą stron było przeniesienie własności przedmiotowych nieruchomości na powódkę, która nie chciała inwestować w cudzą nieruchomość nie mogą mieć decydującego znaczenia. Wskazany przez świadka cel umowy był bowiem w praktyce tożsamy z przyjętym przez Sąd a rozróżnienia jakiego dokonano w uzasadnieniu apelacji nie ma praktycznego znaczenia.

Zgodzić się należy ze skarżącym, że przyjęcie, iż strony zawarły umowę darowizny nie sposób wywieźć z zeznań świadka M. T. (2) oraz powódki. Wystarczające dla zaproponowanej przez Sąd pierwszej instancji wykładni oświadczeń woli stron nie może być tym samym odwołanie się do wypowiedzi powódki, że „sprzedaż przedmiotowych nieruchomości miała być dokonana w zamian za to, że powódka włożyła w nie pieniądze”. Podkreślić należy, że umowa sprzedaży jest umową konsensualną, dla jej ważności nie jest niezbędne zapłacenie przez nabywcę ceny, która to zapłata może nastąpić po wydaniu przedmiotu umowy nie tylko w formie pieniężnej również w drodze potrącenia ( poprzez kompensatę wzajemnych zobowiązań ).

Zgodnie z art. 233 § 1 k.p.c., sąd ocenia wiarygodność i moc dowodów według swego przekonania, na podstawie wszechstronnego rozważenia zebranego materiału. Powszechnie przyjmuje się, że ramy swobodnej oceny dowodów muszą być zakreślone wymaganiami prawa procesowego, doświadczenia życiowego, regułami logicznego myślenia oraz pewnego poziomu świadomości prawnej, według których Sąd w sposób bezstronny, racjonalny i wszechstronny rozważa materiał dowodowy jako całość, dokonuje wyboru określonych środków dowodowych i ważąc ich moc oraz wiarygodność, odnosi je do pozostałego materiału dowodowego. Odwołując się do powyższych kryteriów, Sąd Okręgowy nie podziela stanowiska, że bardziej wiarygodne i przekonujące twierdzenia pozwanego, zgodnie z którymi nie otrzymał on zapłaty za żadną ze sprzedanych nieruchomości. Jak wynika z uzasadnienie zaskarżonego wyroku Sąd uznał, że w tym zakresie nie mogą mieć decydującego znaczenia zapisy aktów notarialnych co do zapłaty kwoty 10.000 zł. i 6.000 zł. przed podpisaniem aktów notarialnych. Podważenie tych zapisów nie może jednak wynikać tylko z faktu, że same strony przyznawały, że nie wszystkie zapisy w aktach notarialnych były prawdziwe. Podkreślając, że to, iż w aktach znalazły się nieprawdziwe zapisy wskazujące, że nieruchomości zostały nabyte ze środków pochodzących z majątku odrębnego pozwanego nie zostało ostatecznie udowodnione w tym postępowaniu, podnieść należy, iż wskazany zapis uwzględniał niewątpliwie intencję stron umów i został poczyniony dla osiągniecia celu jakim miało być zabezpieczenie interesów powódki. Takiej motywacji brak przy ocenie przyczyn zawarcia umowy sprzedaży. Jeśli intencją stron było rzeczywiście przeniesienie własności nieruchomości na powódkę, to ewentualna umowa darowizny nie zmieniałaby w istotny sposób jej sytuacji prawnej. Zawarcie pozornych umów sprzedaży nie znajduje więc usprawiedliwienia w motywach i intencjach stron.

Dając wiarę pozwanemu i zgłoszonym przez niego świadkom, Sąd Rejonowy odwołał się do zasad doświadczenia życiowego i uznał, że pozwany rzeczywiście nie wziąłby pieniędzy od powódki w zamian za sprzedaż przedmiotowych nieruchomości. Przypomniał, że zgodną wolą stron było to, by w przyszłości nieruchomości te stały się i tak własnością ich wspólnego syna – G. C.. Takie rozumowanie jest w okolicznościach przedmiotowej sprawy co najmniej wątpliwe. Relacje w jakich pozostawały strony dalekie były od standardowych, skoro R. T. (1) i L. C. zdecydowali się na pozostawanie w związku konkubenckim przez okres około 30 lat. Prowadzili wspólne inwestycje, zamieszkiwali razem, wychowywali syna, nie dążąc do zalegalizowania związku. Anormalność w tych relacjach wynikała z faktu, że funkcjonowali w ten sposób pomimo tego, że pozwany pozostawał w związku małżeńskim. Takie zachowanie trudno uznać za standardowe, co dostatecznie usprawiedliwia uznanie, że dążąc do zabezpieczenia swoich interesów strony podejmowały również niestandardowe decyzje, niezrozumiałe z punktu widzenia zasad logiki i doświadczenia życiowego.

Za wiarygodnością wersji lansowanej przez pozwanego nie może przemawiać również powołane przez Sąd pierwszej instancji zeznania G. C. , „że kiedy powódka i pozwany rozpoczęli rozbudowę domu na działce nr (...), powódka nie chciała tam wkładać pieniędzy z tego względu, że pozwany był żonaty, a z powódką żył w konkubinacie, więc powódka stwierdziła, że jeśli ona nie będzie tego miała dla siebie, to dlaczego ma wkładać w to pieniądze”. Wprost przeciwnie wskazane zeznania świadczą o woli stron aby przenieść własności nieruchomości na powódkę. Jednocześnie nie można zgodzić się z Sądem, że powołane zeznania wskazują na to, że nawet jeśli powódka przekazywała pozwanemu jakieś środki finansowe, to nie były one zapłatą za nieruchomości, lecz środkami przeznaczonymi na dokonywanie nakładów na nieruchomość. Można równie dobrze przyjąć bowiem, że wskazane środki były w związku z porozumieniem stron przekazywane jako zaliczki na poczet zapłaty ceny nieruchomości, a transakcja była odwlekana z uwagi na chęć uniknięcia obowiązku zapłaty podatku dochodowego. Porozumienie stron w istocie obejmowało bowiem – zgodnie z tym, co twierdził ich syn – to, że powódka będzie partycypowała w kosztach nakładów na nieruchomości w zamian za co pozwany w późniejszym czasie jej to sprzeda.

Sąd ustalając brak zapłaty za zakupione nieruchomości wskazał na fakt, że powódka nie dysponuje żadnym pokwitowaniem przekazania pieniędzy na rzecz pozwanego. Zapisy w akcie notarialnym w tym zakresie w ocenie Sądu nie są wystarczającym na to dowodem. Taka konstatacja jest w ocenie Sądu Okręgowego niezrozumiała. Skoro pozwany przyznał przed notariuszem, że otrzymał części ceny za działki nr (...). w wysokości 10.000 zł. oraz całą cenę ( 6000 zł. ) za działkę nr (...). trudno oczekiwać aby powódka żądała odrębnego pokwitowania. Nieprzekonywującym argumentem jest również odwołanie się przez Sąd pierwszej instancji do cech powódki, i uznanie, że skoro jest ona osobą przedsiębiorczą i zapobiegliwą to trudno uwierzyć, że nie zadbałaby o taki szczegół, jak pokwitowanie przekazania pieniędzy - choćby dlatego, że tak bardzo zależało jej na tym, żeby zabezpieczyć siebie i syna przed ewentualnymi roszczeniami żony powoda i jego dzieci z małżeństwa. Dokonując oceny okoliczności zawarcia umów można bowiem przeprowadzić również rozumowanie prowadzące do przeciwnych niż przyjął Sąd pierwszej instancji ustaleń. Można przyjąć, że to pozwany będąc osobą zapobiegliwą i przewidującą musiał mieć świadomość konsekwencji jakie niesie za sobą oświadczenie złożone przed notariuszem o sprzedaży stanowiących jego własność nieruchomości i o zapłacie przez powódkę części ustalonej między stronami ceny.

W ocenie Sądu Okręgowego omawiane oświadczenia, potwierdzające zapłatę, uznać należy więc za pokwitowanie. Pokwitowanie natomiast stanowi potwierdzenie spełnienia świadczenia przez dłużnika i z jego udzieleniem wiąże się domniemanie, że świadczenie zostało spełnione (art. 462 k.c.). Okazanie przez dłużnika pokwitowania wystawionego przez wierzyciela skutkuje przerzuceniem na tego ostatniego ciężaru obalenia domniemania związanego z posiadaniem pokwitowania poprzez udowodnienie, że dłużnik zobowiązania nie wykonał.

Dotychczasowe rozważania wymagają podsumowania w dwóch aspektach.

Po pierwsze, mają one oczywisty wpływ na określenie podstawy faktycznej przedmiotowego rozstrzygnięcia. Sąd Okręgowy wskazuje, że za własne przyjmuje poczynione przez Sąd Rejonowy ustalenia, skorygowane poprzez przyjęcie, że w dniu (...) roku pozwany L. C. sprzedał powódce R. T. (1) działki nr (...) oraz na poczet ceny zapłacono co najmniej 10.000 zł oraz, że w dniu (...) roku pozwany L. C. sprzedał powódce R. działkę nr (...) za sumę 6.000 i wskazana cena została sprzedającemu przez kupującą zapłacona. Tak określone ustalenia uzupełniają powołane wyżej ustalenia dokonane przez Sąd Okręgowy a odnoszące się do charakteru zagospodarowania objętych sporem działek oraz do relacji stron z dziećmi pozwanego M. C., T. C. oraz K. C..

Po drugie, uwzględnienie przez Sąd Okręgowy zarzutu naruszenia przepisu art. 232 i art. 233 k.p.c. nie może skutkować zmianą zaskarżonego wyroku. Pomimo tych uchybień, które skutkowały przyjęciem przez Sąd błędnych ustaleń, co miało oczywisty wpływ tak na podstawę faktyczną jak i prawną rozstrzygnięcia zaskarżony wyrok odpowiadał prawu.

W uzasadnieniu zaskarżonego orzeczenia Sąd Rejonowy przyjął, iż powódka nie jest legitymowana do wystąpienia z powództwem windykacyjnym w oparciu o treść przepisu art. 222 § 1 k.c., bowiem nie jest właścicielką działek (...), natomiast w odniesieniu do działek (...) Sąd uznał, że żądanie wydanie działek jest bezzasadne z uwagi na to , że nic doszło do skutecznego wypowiedzenia umowy użyczenia tych działek przez powódkę.

Sąd Okręgowy co do zasady podziela powyższą argumentację.

Podważenie prawa własności powódki do działek o nr (...) wynika jednak nie ze stwierdzenia, że pomiędzy stronami doszło do zawarcia umów dotkniętych nieważnością na podstawie przepisu art. 83 § 1 k.c. Nie ma więc potrzeby odnosić się do tego zarzutu.

W ocenie Sądu Okręgowego w okolicznościach przedmiotowej sprawy nie można natomiast uznać, że powódka skutecznie nabyła własność wskazanych wyżej działek.

Powyższe stanowisko jest konsekwencją zastosowania art. 37 k.r.o. w związku z art. 31 k.r.o. i w konsekwencji przyjęcia zgodnie ze stanowiskiem Sądu pierwszej instancji, że pozwany nie mógł skutecznie bez zgody żony zbyć wskazanych nieruchomości jako wchodzących w skład majątku dorobkowego.

Zgodnie z § 1 i 2 art. 37 k.r.o. zgoda drugiego małżonka jest potrzebna do dokonania czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków a ważność umowy, która została zawarta przez jednego z małżonków bez wymaganej zgody drugiego, zależy od potwierdzenia umowy przez drugiego małżonka.

Powyższe stanowisko co oczywiste wynika z założenia, że powołane wyżej działki stanowiły składnik majątku dorobkowego pozwanego i jego żony. Pomijając już fakt, że okoliczność ta wynika ze zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego ( syn stron w swych zeznaniach przyznał, że pozwany kupił nieruchomości z dochodów pochodzących z prowadzonej działalności gospodarczej ), wskazać należy, że chcąc skorzystać z dobrodziejstwa surogacji małżonek powinien precyzyjnie określić składniki majątkowe pozyskane w drodze darowizny i składniki które zostały pozyskane za aktywa wchodzące w skład jego majątku osobistego. Jednocześnie należy przypomnieć, że co do zasady przedmioty nabyte w czasie trwania związku małżeńskiego wchodzą w skład majątku wspólnego małżonków. Na podstawie zaoferowanych dowodów trudno przyjąć, że pozwany udowodnił, iż zaistniały przesłanki z art. 33 pkt 3 k.r.o. w brzmieniu dacie nabycia nieruchomości.

W wniesionej skardze apelacyjnej pełnomocnik powódki wskazał, że z art. 31 § 1 k.r.o. nie wynika domniemanie prawne, że przedmioty, w tym nieruchomości, nabyte w trakcie trwania małżeństwa, objętego w zakresie stosunków majątkowych małżeńskich reżimem wspólności ustawowej, wchodzą w skład majątku ustawowego, a w konsekwencji przepis ten nie może stanowić samodzielnej podstawy wpisu do księgi wieczystej praw do nieruchomości także na rzecz drugiego małżonka nieujawnionego w księdze wieczystej, powołując się w tym zakresie na uzasadnienie postanowienia Sądu Najwyższego z 5 września 2008 r., ( sygn. akt I CSK 60/08 ). Powołanie powyższego orzeczenia nie może jednak potwierdzać wniosku, że nabyte przez pozwanego nieruchomości nie weszły w skład majątku dorobkowego. W wskazanym postanowieniu Sąd Najwyższy swoje stanowisko odniósł do postępowania wieczystoksięgowego, wskazując również, że stosowanie tego rodzaju domniemania z uwzględnieniem dodatkowych okoliczności faktycznych dotyczących nabycia przedmiotów majątkowych w trakcie trwania małżeństwa, którego ustrój majątkowy podlega wspólności ustawowej, nie jest natomiast wykluczone w innych postępowaniach sądowych.

W ocenie Sądu Okręgowego, w obowiązującym systemie prawa rodzinnego można przyjąć domniemanie faktyczne ( art. 231 k.p.c.), że przedmioty nabyte w trakcie trwania wspólności małżeńskiej przez jednego z małżonków, zostały nabyte z majątku wspólnego - na rzecz małżeńskiej wspólności majątkowej ( zob. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 26 lutego 2003 r., IV CKN 1721/00). Powyższe oznacza, że przedstawiony przez pełnomocnika powódki argument, że nie znajduje pokrycia w zebranym w sprawie materiałem dowodowym teza o nabyciu przez pozwanego przedmiotowych działek ze środków wchodzących w skład majątku wspólnego L. C. i C. C., nie może mieć dla rozstrzygnięcia przedmiotowej sprawy żadnego znaczenia. To, że Sąd nie poczynił bowiem w tym zakresie jakichkolwiek ustaleń, obciąża powódkę, która dla wykazania skuteczności umów sprzedaży winna wykazać, że pozwany mógł skutecznie bez zgody żony sprzedać wskazane w nich nieruchomości. Jej zadaniem w przedmiotowym postępowaniu było bowiem obalenie wskazanego wyżej domniemania faktycznego.

Jak wskazano powyżej akt notarialny nie jest jednocześnie dokumentem urzędowym korzystającym z domniemania prawdziwości, w zakresie w jakim dotyczy oświadczeń woli ( lub wiedzy ) uczestników opisanej w nim czynności prawnej. Jednocześnie nie sposób zgodzić się z pełnomocnikiem skarżącej, iż stwierdzenie powódki "On mi tak powiedział, że u notariusza powie, że pieniądze dała mu matka na zakup działki", nie stanowi dostatecznego potwierdzenia, że to oświadczenie nie było prawdziwe. W opinii Sądu zacytowane stwierdzenie wpływa nie tylko na ocenę prawdziwości oświadczeń pozwanego, ale podważa również twierdzenia powódki jakoby kupując działki od pozwanego nie działała w złej wierze w rozumieniu art. 6 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece.

W uzupełnieniu powyższych uwag wskazać należy, mogły one zostać poczynione jedynie przy uwzględnieniu ustaleń faktycznych dokonanych w przedmiotowej sprawie. W istocie bowiem to jakie środki zostały przeznaczone na zakup działek przez pozwanego nie było okolicznością podlegającą dowodzeniu. Ustalenia w tym zakresie zostały poczynione niejako „przy okazji”. Powyższe oznacza, że jeżeli w toku zawisłego między stronami tej sprawy a dziećmi pozwanego procesu zostaną przeprowadzone dowody pozwalające na przyjęcie za udowodnione, iż pozwany rzeczywiście nabył działki za środki stanowiące jego majątek odrębny, wskazany wyżej argument przemawiający za oddaleniem powództwa odpadnie.

Za oddaleniem skargi apelacyjnej przemawia jeszcze jeden bardzo istotny argument.

W przedmiotowej sprawie nie doszło również do naruszenia przepisu art. 715 k.c. Tym samym prawidłowo Sąd pierwszej instancji przyjął, że nawet uznając, że powódce przysługuje prawo własności wszystkich działek objętych pozwem, a nie tylko działki (...), a dotychczasowe władanie pozwanego wynikało z umowy użyczenia, brak było podstaw do uwzględnienia żądania. Uznać bowiem należało, że w relacjach między stronami brak było podstaw do wypowiedzenia umowy użyczenia.

Powyższe oznacza, że sformułowany w skardze apelacyjnej zarzut naruszenia przepisu art. art. 715 w zw. z art. 716 k.c. poprzez ich błędną wykładnię nie może zostać uwzględniony. W ocenie Sądu Okręgowego bez względu na charakter zawartej między stronami umowy ( czy została zawarta na czas oznaczony czy na czas nieoznaczony ) powódka mogła wypowiedzieć umowę użyczenia tylko w przypadkach enumeratywnie wymienionych w przepisie art. 716 k.c. Żadna ze wskazanych w powołanym przepisie przesłanek nie została przez R. T. (1) udowodniona. Tym samym zawarte w uzasadnieniu apelacji twierdzenia jakoby niewątpliwie zachodzą przesłanki wypowiedzenia umowy użyczenia w trybie przepisu art. 716 k.c., bowiem rzecz stała się potrzebna użyczającej z powodów nieprzewidzianych w chwili zawarcia umowy, uznać należało za co najmniej gołosłowne. Wypowiedzenie umowy co oczywiste stanowiło konsekwencję nieporozumień stron prowadzących do rozpadu konkubinatu, a nie powstałych po stronie powódki bliżej niesprecyzowanych potrzeb.

W konsekwencji pozwany może skutecznie żądaniu powódki przeciwstawić swoje wynikające z umowy użyczenia prawo do władania nieruchomościami wskazanymi w pozwie. jak wyjaśnił Sąd Najwyższy w wyroku z 13 września 2018 r. ( II CSK 540/17 ) roszczenie windykacyjne przysługuje właścicielowi jedynie w stosunku do posiadacza, który nie ma względem właściciela skutecznego prawa do władania rzeczą (art. 222 § 1 k.c.). Nie można windykować rzeczy dopóty, dopóki określona osoba wykonuje faktyczne władztwo nad tą rzeczą w oparciu o przysługujące jej uprawnienie względem właściciela tej rzeczy. Wtedy bowiem nie zachodzi naruszenie własności polegające na bezprawnym pozbawieniu właściciela faktycznego władania rzeczą windykowaną.

Na koniec wskazać należy, już tylko dla porządku, że Sąd Okręgowy w pełni podziela argumenty zwarte w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku, zgodnie z którym żądanie powódki opuszczenia i wydania na jej rzecz nieruchomości objętych pozwem winno być kwalifikowane jako nadużycie prawa w rozumieniu art. 5 k.c.

W uzupełnieniu stanowiska zaprezentowanego przez Sąd pierwszej instancji wskazać należy na relacje faktyczne jakie łączyły strony. Wieloletni konkubinat, prowadzenie wspólnego gospodarstwa domowego i wspólnych inwestycji wskazują, iż rozliczenia majątkowe między nimi winny uwzględniać posiłkowo reguły jakie obowiązują przy podziale majątku dorobkowego małżonków. Co oczywiste, po zniesieniu małżeńskiej wspólności ustawowej nie powstaje po stronie jednego małżonka wobec drugiego roszczenie o wydanie wchodzących w skład majątku wspólnego przedmiotów a jedynie prawo do domagania się zniesienia współwłasności. Ta zasadna powinna, przy uwzględnieniu klauzuli generalnej wynikającej z art. 5 k.c., mieć odpowiednie zastosowanie również w rozliczeniach między R. T. (1) a L. C.. Tym samym domaganie się zwrotu nieruchomości, z których pozwany korzystał przez co najmniej 30 lat, bez wcześniejszego rozliczenia nakładów jakie zostały na nie poczynione również przez pozwanego, uznać należało za co najmniej niesprawiedliwe.

Na koniec wskazać należy na przyczyny dla których Sąd Okręgowy nie znalazł podstaw do zawieszenia postępowania. Uznanie wniosku pełnomocnika pozwanego za nieuzasadniony, wynika z przyjęcia, że ewentualne rozstrzygnięcie sprawy o uzgodnienie treści księgi wieczystej nie ma wpływu na wynika przedmiotowego postępowania a więc nie zachodzą przesłanki z art. 177 § 1 pkt 1 k.p.c. Pomijając inne argumenty powództwo podlegało bowiem oddaleniu w związku z nieskutecznym wypowiedzeniem przez powódkę umowy użyczenia i okoliczność powyższa pozostaje bez związku z sporem do jakiego doszło miedzy stronami a dziećmi pozwanego.

Mając powyższe na uwadze Sąd Okręgowy na podstawie art. 385 k.p.c. orzekł o oddaleniu skargi apelacyjnej.

O kosztach postępowania odwoławczego Sąd Okręgowy orzekł na podstawie art. 98 k.p.c., zasądzając na rzecz pozwanego koszty zastępstwa procesowego w postępowaniu odwoławczym w wysokości ustalonej według norm przepisanych.

P. Hochman G. Ślęzak St. Łegosz

Dodano: 15 lipca 2025, Opublikował(a): Alicja Sadurska
Podmiot udostępniający informację: Sąd Okręgowy w Piotrkowie Trybunalskim
Osoba, która wytworzyła informację: Paweł Hochman, w SO Grzegorz Ślęzak , w SO Stanisław Łęgosz
Data wytworzenia informacji: 16 grudnia 2019