Portal Orzeczeń

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 7 maja 2018 roku

Sąd Okręgowy w Piotrkowie Tryb. Wydział II Cywilny Odwoławczy w składzie:

po rozpoznaniu w dniu 7 maja 2018 roku w Piotrkowie Trybunalskim

na rozprawie sprawy z powództwa P. W.

przeciwko K. G.

o zapłatę

na skutek apelacji powoda

od wyroku Sądu Rejonowego w Piotrkowie Tryb.

z dnia 7 grudnia 2017 roku, sygn. akt I C 2519/16

uchyla zaskarżony wyrok i sprawę przekazuje do ponownego rozpoznania Sądowi Rejonowemu w Piotrkowie Trybunalskim, pozostawiając temu sądowi rozstrzygnięcie o kosztach procesu za instancję odwoławczą.

SSO Jarosław Gołębiowski

SSA w SO Arkadiusz Lisiecki SSR del. Monika Cichocka

Sygn. akt II Ca 278/18

UZASADNIENIE

Sąd Rejonowy w Piotrkowie Trybunalskim wyrokiem z dnia 7.12.2017 r. w sprawie z powództwa P. W. przeciwko K. G. o zapłatę oddalił powództwo i zasądziła od powoda na rzecz pozwanej kwotę 1.817 złotych tytułem zwrotu kosztów procesu.

Podstawę powyższego rozstrzygnięcia stanowiły przytoczone poniżej ustalenia i rozważania Sądu Rejonowego.

Powód P. W. prowadzi działalność gospodarczą pod nazwą (...) z siedzibą w P., której przedmiotem jest w przeważającym zakresie pośrednictwo w obrocie nieruchomościami. W dniu 26.01.2012 r. powód zawarł z B. S. działającym w imieniu synów R. S. i Ł. S. (zamawiających) umowę pośrednictwa w sprzedaży. Zamawiający zlecił powodowi pośrednictwo przy zbyciu obiektu (praw do obiektu) położonego w P. przy ulicy (...) stanowiącego działki zabudowane domami jednorodzinnymi o powierzchni użytkowej (...) i (...) m ^{( 2)} . Przedmiotem umowy było dokonywanie przez powoda czynności zmierzających do wyszukania nabywcy na oferowany obiekt. Cenę ofertową zamawiający ustalił na kwotę 560.000 zł i 599.000 zł. Umowa została zawarta na czas nieokreślony. W dniu 19.10. 2014 r. pozwana K. G. wysłała wiadomość e-mail na pocztę elektroniczną biura powoda o treści „Interesują mnie szczegóły oferty opublikowanej na (...), (...)Proszę o kontakt”. W dniu 20.10. 2014 r. pracująca u powoda I. Z. odpisała w wiadomości e-mail, że „Oferta domu jest aktualna. Proszę o informacje kiedy możemy się umówić na prezentację”. W dniu 16.08. 2014 r. rozpoczęto prace związane ze wznoszeniem budynku mieszkalnego oznaczonego literą (...) położonego w P. przy ulicy (...). W dniu 20.09. 2014 r. w dzienniku budowy wskazano, że zakończone zostały wykopy pod ławy fundamentowe oraz wykonano wylewki z chudego betonu. Zazbrojono i zabetonowano ławy fundamentowa. W dniu 21.11. 2014 r. w dzienniku budowy stwierdzono, że zabetonowano strop I piętra wraz z wieńcami i schodami. W dniu 10.04. 2015 r. zakończono prace przy tejże budowie. W dniu 23.10. 2014 r. powód reprezentowany przez I. Z. zwarł z pozwaną (zamawiającą) umowę pośrednictwa w kupnie. Powód zobowiązał się do dokonywania dla pozwanej czynności zmierzających do wyszukania nieruchomości dla pozwanej zgodnie z jej preferencjami i do doprowadzenia do zawarcia umowy przedwstępnej lub przyrzeczonej nabycia nieruchomości (lub własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub prawa do lokalu użytkowego w spółdzielni mieszkaniowej oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej) odpowiadającej wymaganiom pozwanej. Umowa została zawarta na czas nieokreślony z możliwością jej wypowiedzenia z zachowaniem czternastodniowego terminu wypowiedzenia - w formie pisemnej pod rygorem nieważności.Pozwana zobowiązała się zapłacić powodowi wynagrodzenia w wysokości 1,25 % brutto ceny transakcyjnej sprzedaży nieruchomości, jednak nie mniej niż 2.000 zł brutto. W przypadku zawarcia transakcji objętej tą umową - z pominięciem powoda - z klientem przez niego skierowanym, pozwana miała zapłacić karę umowną w wysokości półtorakrotnego wynagrodzenia. W takim wypadku wynagrodzenie miało zostać naliczone od ceny ofertowej obiektu. Pozwana miała możliwość negocjowania warunków powyższej umowy. Po zawarciu umowy pośrednictwa w kupnie tego samego dnia pozwana i I. Z. pojechały na ulicę (...) w P.. Wybudowane były trzy domy oznaczone literami A, (...), C. Pozwanej zostały zaprezentowany domy A i C. Dom A nie odpowiadał pozwanej. Dom C został już uprzednio sprzedany. Dom C był inaczej zbudowany niż dom A. W trakcie oględzin przyjechał B. S.. W trakcie prezentacji w dniu 23.10.2014 r. dom oznaczony literą (...) nie znajdował się nawet w stanie surowym zamkniętym. Był w budowie. W dniu 11.12.2014 r. wspólnicy spółki cywilnej (...). (...) z siedzibą w W. (sprzedawcy) zawarli z pozwaną i jej małżonkiem P. G. (kupującymi) umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości w' budowie znajdującej się na działce numer (...) o powierzchni użytkowej (...) m2 położonej w P. przy ulicy (...) (księga wieczysta numer (...)). Strony Umowy zobowiązały się do zawarcia umowy sprzedaży ww. nieruchomości w terminie 30 dni od momentu uzyskania przez kupujących pozytywnej decyzji kredytowej za cenę 482.500 zł, jednak nie później niż do dnia 31.12. 2015 r. B. S. zajmował się osobiście bez udziału powoda lub innego pośrednika czynnościami związanymi ze sprzedażą domu oznaczonego literą (...). W dniu 24.09.2015 r. pozwana i jej małżonek nabyli od R. S. i Ł. S. działających jako wspólnicy spółki cywilnej (...). (...)*’ zabudowaną budynkiem mieszkalnym nieruchomość oznaczoną numerem działki (...) o powierzchni 0, (...) hektara, położoną w P., obręb (...)przy ulicy (...) za cenę 481.500 zł. Pozwana i jej małżonek kupili tę nieruchomość na prawach wspólności ustawowej. Dom oznaczony literą (...) ma powierzchnię użytkową (...) m . W dniu 23.02. 2016 r. powód wystawił fakturę numer (...), na podstawie której obciążył spółkę cywilną (...). (...) z siedzibą w W. kwotą 2.952 zł tytułem pośrednictwa w' sprzedaży domu ul. (...) dotyczy budynku nr (...) B. S. wpłacił na rzecz powoda kwotę około 2.500 zł na poczet dalszej współpracy. W piśmie z dnia 17.02. 2016 r. powód wezwał pozwaną do zapłaty kwoty 9.093,75 zł tytułem wynagrodzenia za pośrednictwo w kupnie nieruchomości położonej przy ulicy (...) w P. - w terminie do dnia 03 marca 2016 r. Pozwana odmówiła zaspokojenia roszczenia powoda.

Sąd nie dał wiary zeznaniom świadka I. Z. oraz powoda w tym zakresie, w jakim zeznali, iż w dniu 23.10. 2014 r. (tj. w dacie prezentowania domu pozwanej) dom oznaczony literą .,(...)” znajdował się w stanie surowym zamkniętym. W ocenie Sądu Rejonowego bardziej wiarygodne były pod tym względem zeznania pozwanej - mając na uwadze zapisy z dziennika budowy tegoż domu. Sąd Rejonowy stwierdził, iż powód w sprawie domagał się zasądzenia na swoją rzecz od pozwanej kwoty 9.093,75 zł na podstawie umowy pośrednictwa w kupnie zawartej między stronami w dniu 23.10. 2014 r. Umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami jest umową o świadczenie usług, wszelkie bowiem zabiegi pośrednika w celu skojarzenia przyszłych stron umowy mieszczą się w pojęciu usługi i to zarówno w szerszym znaczeniu - jako wszelkiej czynności spełnianej dla innej osoby - jak i w ujęciu węższym - wyłączającym z tego pojęcia te czynności, dla których dopiero skutek ma znaczenie, czyli stanowiące przedmiot umów rezultatu. Zdaniem Sądu zgromadzony materiał dowodowy sprawy pozwolił na przyznanie, iż nie zaistniało zdarzenie aktualizujące obowiązek zapłaty przez pozwaną umówionej prowizji i kary umownej na rzecz powoda. W pierwszej kolejności Sąd Rejonowy zauważył, że pozwana wraz z małżonkiem kupiła w dniu 24.09.2015 r. dom oznaczony literą (...), który nie został jej okazany przez powoda. W umowne pośrednictwa w kupnie zawartej między stronami w' dniu 23.10. 2014 r. powód zobowiązał się do dokonywania dla pozwanej czynności zmierzających do wyszukania nieruchomości dla pozwanej zgodnie z jej preferencjami i do doprowadzenia do zawarcia umowy przedwstępnej lub przyrzeczonej nabycia nieruchomości (lub własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub prawa do lokalu użytkowego w spółdzielni mieszkaniowej oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej) odpowiadającej wymaganiom pozwanej. Pozwanej zostały okazane dwa inne domy, z których jeden się jej nie spodobał, a drugi został uprzednio sprzedany innej osobie. Dom, który ostatecznie kupiła pozwana, w dniu 23.10. 2014 r. nie znajdował się nawet w stanie surowym zamkniętym. On był w budowie. Na marginesie Sąd Rejonowy stwierdził także, iż powód nie udowodnił, ażeby był uprawniony do pośredniczenia w sprzedaży tegoż domu. W dniu 26.01.2012 r. powód zawarł z B. S. działającym w' imieniu synów R. S., Ł. S. (zamawiających) umowę pośrednictwa w sprzedaży. Zamawiający zlecił powodowi pośrednictwo przy zbyciu obiektu (praw do obiektu) położonego w P. przy ulicy (...) stanowiącego działki zabudowane domami jednorodzinnymi o powierzchni użytkowej (...) i (...) m ^{( 2)} . Dom oznaczony literą (...) miał inną (mniejszą) powierzchnię użytkową. Zdaniem Sądu - mając na uwadze również zeznania samego B. S. - umowa z dnia 26.01. 2012 r. nie obejmowała swoim zakresem domu ostatecznie kupionego przez pozwaną. Z tych też względów powództwo zostało oddalone. O kosztach procesu orzeczono na podstawie art. 99 kpc w zw. z art. 98 § 1 i 3 kpc.

Apelację od przedmiotowego wyroku wniósł powód zaskarżając go w całości. Zarzucił wyrokowi obrazę przepisów postępowania, która miała wpływ na treść orzeczenia, w postaci art. 233 § 1 kpc poprzez dowolną i sprzeczną z zasadami doświadczenia życiowego ocenę materiału dowodowego zgromadzonego w niniejszej sprawie - Sąd bezpodstawnie przyjął, że powód nie udowodnił swojego roszczenia co do zasady, bezpodstawnie przyjął, że zgromadzony w sprawie materiał dowodowy nie daje podstaw do konstatacji, iż w zaistniałym stanie faktycznym powstało zdarzenie aktualizujące obowiązek zapłaty przez pozwaną umówionej prowizji i kary umownej na rzecz powoda, bezpodstawnie przyjął, że nieruchomość położona przy ulicy (...) w P. budynek (...) następnie zakupiona przez pozwaną i jej męża, nie została okazana pozwanej przez pracownika powoda, w sytuacji gdy został ona okazana przez przedstawiciela powoda bezpośrednio po zawarciu umowy pośrednictwa w kupnie i znajdowała się wówczas w budowie, a pozwana potwierdziła fakt zaprezentowania jej wszystkich nieruchomości położonych pod tym adresem własnoręcznym podpisem, przyjął w sposób całkowicie nielogiczny, że okazanie przez przedstawiciela powoda nieruchomości położonej przy ulicy (...) w P. budynek (...), zakupionej następnie przez pozwaną, nie uprawnia w żaden sposób powoda do domagania się należnej mu prowizji, ponieważ nieruchomość ta była wówczas w budowie, gdy jednocześnie fakt bycia tego domu w budowie nie stoi zdaniem Sądu na przeszkodzie w zawarciu przez pozwaną prawnie ważnej i skutecznej umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości, całkowicie pominął okoliczność, że w świetle § 3 punktu 2 umowy o pośrednictwie w kupnie łączącej strony, nie mniej niż połowa prowizji należna była pośrednikowi już w dniu podpisania umowy przedwstępnej, a umowa taka została podpisana 11.12. 2014 roku a więc zaledwie półtora miesiąca od daty podpisania umowy pośrednictwa w kupnie, przyjął za wyłączną podstawę do czynienia ustaleń faktycznych w sprawie w zakresie obejmującym stan nieruchomości na dzień podpisywania umowy pośrednictwa, dokument w postaci Dziennika budowy załączony przez pozwaną do odpowiedzi na pozew w sytuacji, gdy dokument ten dotyczy kilku nieruchomości a nie wyłącznie tej jednej, zakupionej następnie przez pozwaną a nadto w sytuacji, gdy prawdziwość zamieszczonych w nim wpisów została skutecznie obalona pozostałymi dowodami osobowymi zebranymi w niniejszej sprawie, bezpodstawnie uznał za niewiarygodne zeznania świadka I. Z. i powoda w zakresie, w jakim osoby te opisywały stan budynku oznaczonej literą (...), położonego przy ulicy (...) w P. w dacie dokonywania oględzin przez pozwaną, pominął milczeniem sprzeczność występującą w wyjaśnieniach pozwanej w zakresie, w jakim pozwana stwierdziła, że nie była zainteresowana żadną z nieruchomości okazanej jej przez przedstawiciela powoda, a jednocześnie zaraz po oględzinach udała się do pośrednika kredytowego celem sprawdzenia swojej zdolności kredytowej, błędnie przyjął, że powód nie udowodnił aby był uprawniony do pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości, którą zakupiła powódka w sytuacji, gdy faktura VAT za wykonaną przez powoda usługę na rzecz sprzedających została zaakceptowana i zapłacona, a świadek B. S. nie zakwestionował jej zasadności. Apelujący zarzucił wyrokowi także obrazę przepisów postępowania, która miała wpływ na treść orzeczenia, w postaci art. 328 § 2 kpc w zakresie, w jakim uzasadnienie sporządzone przez Sąd I instancji nie spełnia wymogów wskazanych w ww. przepisie, w treści uzasadnienia Sądu brak jest bowiem wskazania dowodów, na których Sąd oparł swoje rozstrzygnięcie i przyczyn, dla których innym dowodom odmówił waloru wiarygodności i mocy dowodowej Autor apelacji zarzucił także wyrokowi będącą konsekwencją wyżej wskazanych uchybień procesowych, obrazę przepisów prawa materialnego w postaci art. 6 ustawy kc w zakresie, w jakim Sąd I instancji przyjął, że powód nie udowodnił swojego roszczenia co do zasady w sytuacji, gdy zgromadzony w sprawie materiał dowodowy uprawnia do przyjęcia odmiennej konstatacji, błąd w ustaleniach faktycznych przyjętych za podstawę rozstrzygnięcia, który miał istotny wpływ na treść orzeczenia, będący konsekwencją wyżej wskazanych uchybień procesowych w zakresie, w jakim Sąd I instancji - przyjął, że nieruchomość położona przy ulicy (...) w P. budynek (...) nie została okazany przez przedstawiciela powoda, w sytuacji gdy oględziny z udziałem kupującej miały miejsce kilkukrotnie, przyjął, że powód nie wywiązał się z zawartej pomiędzy stronami umowy pośrednictwa w kupnie nieruchomości i nie dokonał żadnych czynności zmierzających do zawarcia umowy przedwstępnej i przyrzeczonej pomiędzy pozwaną a sprzedającym w sytuacji, gdy wskutek jego wyłącznych działań doszło do poznania kupującej - pozwanej ze sprzedającym i zawarcia pomiędzy nimi umowy przedwstępnej i przyrzeczonej sprzedaży nieruchomości, przyjął, że okoliczność pozostawania nieruchomości w budowie wyklucza zawarcie skutecznej umowy pośrednictwa w kupnie co do takiej nieruchomości, w sytuacji gdy zasada swobody umów nie stoi na przeszkodzie powstawaniu stosunków obligacyjnych o takim charakterze, a obowiązek zapłaty prowizji aktualizuje się wówczas z chwilą zakończenia budowy i zawarcia umowy kupna ze sprzedającym, przyjął, że w dacie zawarcia pomiędzy stronami sporu umowy pośrednictwa w kupnie, budynek (...) zakupiony następnie przez pozwaną nie istniał, a tym samym nie mógł być przedmiotem oględzin bez jednoczesnego wyjaśnienia przez Sąd, od jakiego momentu budynek „istnieje" i może być przedmiotem ważnej i prawnie skutecznej umowy pośrednictwa, przyjął, że budynek (...) zakupiony następnie przez pozwaną w dacie zawarcia umowy z powodem nie istniał i nie mógł być przedmiotem umowy z powodem, ale w dacie zawarcia przez pozwaną umowy przedwstępnej już istniał i mógł być przedmiotem obrotu, przyjął, że dom zakupiony następnie przez pozwaną w dacie oględzin z udziałem przedstawiciela powoda był w budowie i nie znajdował się nawet w stanie surowym zamkniętym, co zdaniem Sądu wyklucza zawarcie ważnej i skutecznej umowy w pośrednictwie kupna takiego domu. Apelujący wniósł o zmianę zaskarżonego rozstrzygnięcia i uwzględnienie żądania pozwu w całości, względnie wniósł o uchylenie zaskarżonego rozstrzygnięcia i przekazanie sprawy Sądowi I instancji do ponownego rozpoznania. Autor apelacji wniósł ponadto o zasądzenie od strony pozwanej na rzecz powoda kosztów postępowania według norm prawem przepisanych za obie instancje, w tym kosztów zastępstwa adwokackiego.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja zasługuje na uwzględnienie i prowadzi do uchylenia zaskarżonego wyroku oraz przekazania sprawy do ponownego rozpoznania.

W ocenie Sądu Okręgowego sąd pierwszej instancji nie rozpoznał istoty sprawy, a mianowicie nie ustalił precyzyjnie w świetle treści art. 65 par. 2 kc jaki był zgodny zamiar stron i cel umowy pośrednictwa w kupnie zawartej przez strony dnia 23.10.2014 r., w szczególności w zakresie par. 1 tejże umowy – przedmiotu zobowiązania przedsiębiorcy (rodzaju czynności, do których wykonania przedsiębiorca się zobowiązał względem zamawiającej i preferowanych wymagań zamawiającej odnośnie nieruchomości) oraz par. 5 – przedmiotu zobowiązania zamawiającej (rodzaju transakcji objętych umową, z których zawarciem z pominięciem przedsiębiorcy łączy się obowiązek zapłaty kary umownej) . Sąd nie ustalił także, czy powód rozszerzył umowę pośrednictwa w sprzedaży z dnia 26.01.2012 r. zawartą z B. S. działającym w imieniu synów R. S. i Ł. S. o dom mieszkalny położony w P. przy ulicy (...) budynek (...) i czy wpłata na rzecz powoda przez B. S. kwoty 2.500 złotych miała jakiekolwiek powiązanie z fakturą z dnia(...)r. nr (...), a jeżeli tak – to jakie. Dlatego Sąd, uwzględniając zarzuty apelacji w tym zakresie, orzekł jak w sentencji na podstawie art. 386 par. 4 kpc, a odnośnie kosztów procesu- na podstawie art. 108 par. 2 kpc.

Ponownie rozpoznając sprawę Sąd dopuści z urzędu dowód z uzupełniających zeznań świadka B. S. oraz przesłuchania stron na ww. okoliczności i po ponownej analizie zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego wyda orzeczenie co do istoty sprawy.

SO Jarosław Gołębiowski

SSA w SO Arkadiusz Lisiecki SSR del. Monika Cichocka