Portal Orzeczeń

POSTANOWIENIE

Dnia 21 lutego 2024 r.

Sąd Okręgowy w Piotrkowie Trybunalskim II Wydział Cywilny Odwoławczy w składzie następującym:

Przewodniczący: Sędzia Paweł Hochman

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 21 lutego 2024 r.

sprawy z wniosku Miasta R. reprezentowanego przez Prezydenta Miasta R.

przy udziale Skarbu Państwa Starosty (...), Zakładów (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w (...) z siedzibą w W.

o odłączenie części nieruchomości z istniejącej księgi wieczystej (...) i założenie oddzielnej księgi wieczystej (...) wpis własności na rzecz Skarbu Państwa, wpis prawa użytkowania na rzecz Miasta R. w nowo założonej księdze wieczystej (...)

na skutek apelacji wniesionej przez wnioskodawcę

od postanowienia Sądu Rejonowego w Radomsku Wydział z dnia 24 marca 2023 r. sygn. akt Dz. Kw(...)

postanawia:

oddalić apelację.

Paweł Hochman

     

     

Sygn. akt II Ca 804/23

UZASADNIENIE

W dniu 28 kwietnia 2022 roku wnioskodawca Miasto R. złożył wniosek (Nr Dz. Kw DZKW (...)), w którym zażądał odłączenia z księgi wieczystej (...) części nieruchomości o łącznej pow. (...) ha składającej się z niezabudowanych działek gruntu oznaczonych numerami ewidencyjnymi: (...)o pow. (...) ha, (...) o pow. (...) ha, (...) o pow. (...) ha - położonych w obrębie (...) Miasta R., bez obciążenia hipoteką ujawnioną w dziale IV Księgi Wieczystej i założenie dla nich oddzielnej księgi wieczystej, wpisu prawa własności na rzecz Skarbu Państwa, wpisu prawa użytkowania wieczystego na rzecz Miasta R.. Nadto wnioskodawca domagał się zmiany dotychczasowego wydanego w tym przedmiocie postanowienia z dnia 31 marca 2022 roku w sprawie (...)

Do wniosku załączono następujące dokumenty:

- pismo z dnia 12 kwietnia 2022 roku Starostwa (...), podpisane z upoważnienia starosty przez inż. A. C. Kierownika Referatu Gospodarski (...), wyrażające zgodę właściciela nieruchomości Skarbu Państwa na podział prawny nieruchomości polegający na odłączeniu części nieruchomości z istniejącej księgo wieczystej (...);

- kserokopię postanowienia referendarza sądowego z dnia 31 marca 2022 roku (Dz.KW(...));

- wniosek o zmianę postanowienia referendarza sądowego z dnia 31 marca 2022 roku, złożony przez Prezydenta Miasta R. (...).

Postanowieniem z dnia 24 marca 2023 roku Sąd Rejonowy w Radomsku Wydział Ksiąg Wieczystych po rozpoznaniu sprawy z wniosku Miasta R. reprezentowanego przez Prezydenta Miasta R., z udziałem Skarbu Państwa Starosty (...), Zakładów (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w (...) z siedzibą w W. o odłączenie części nieruchomości z istniejącej księgi wieczystej (...) i założenie oddzielnej księgi wieczystej (...) wpis własności na rzecz Skarbu Państwa, wpis prawa użytkowania na rzecz Miasta R. w nowo założonej księdze wieczystej (...) postanowił uchylić zaskarżony wpis dokonany przez referendarza sądowego w dniu 3 września 2022 roku w księdze wieczystej (...) na skutek odłączenia części nieruchomości z księgi wieczystej (...) i oddalić wniosek.

W uzasadnieniu powyższego postanowienia Sąd Rejonowy wskazał, że we wniosku z dnia 25 sierpnia 2021 roku notariusz A. P. działając w imieniu Miasta R. domagał się odłączenie z księgi wieczystej (...) działek o numerach: (...) o pow. (...) ha, (...) o pow. (...) ha,(...)o pow. (...) ha, założenie dla tych działek nowej księgi wieczystej, ujawnienie w dziale II właściciela Skarb Państwa i użytkownika wieczystego Gminę M. R.. Do wniosku zostały załączone dokumenty: akt notarialny Rep. A Nr (...) zawierający oświadczenie Miasta R. o skorzystaniu z prawa pierwokupu, wpisy z rejestru gruntów z 15.07.2021r, akt notarialny Rep. A Nr (...) z 20.07.2021r. - warunkowa umowa sprzedaży, akt notarialny Rep. A Nr (...) zmiana warunkowej umowy sprzedaży.

Postanowieniem z dnia 31 marca 2022 roku referendarz sądowy przy Sądzie Rejonowym w Radomsku oddalił wniosek Miasta R. o odłączenie części nieruchomości z istniejącej księgi wieczystej nr (...), stwierdzając że wystąpiła przeszkoda w dokonaniu wpisu w postaci braku uprzedniej zgody właściciela nieruchomości - Skarbu Państwa, na podział prawny nieruchomości polegający na odłączeniu części nieruchomości z istniejącej księgi wieczystej (...).

W dniu 6 kwietnia 2022 roku Miasto R. wystąpiło do Starosty (...) o wyrażenie zgody na odłączenie działek gruntu oznaczonych nr (...)o pow. (...) ha, (...) o pow. (...) ha, (...) o pow. (...) ha, położonych w obrębie (...) Miasta R.. W piśmie z dnia 12 kwietnia 2022 roku powyższa zgoda została udzielona.

Zaskarżonym postanowieniem z dnia 30 września 2022 roku referendarz sądowy uwzględnił wniosek Miasta R. i dokonał odłączenia nieruchomości z istniejącej księgi wieczystej (...) dla działek: (...) o pow. (...) ha, (...)o pow. (...) ha i (...) o pow. (...) ha oraz założył oddzielną księgę wieczystą (...), dokonując wpisu własności ww. nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa i wpisu prawa użytkowania wieczystego na rzecz Miasta R..

Skargę na orzeczenie referendarza sądowego wniósł uczestnik Zakłady (...) sp. z o.o. w (...)w W., działając przez zawodowego pełnomocnika i zaskarżonej czynności zarzucił:

1) naruszenie przepisów prawa materialnego art. 10 ust. 1 u.k.w.h., art. 140 i art. 233 k.c. w zw. z art. 58 § 1 k.c. przez bledną wykładnię i uznanie, że dokonanie przez użytkownika wieczystego podziału nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste bez zgody i udziału właściciela nie narusza uprawnień właściciela, podczas gdy taki podział nie odnosi skutków prawnych a czynność prawna przeniesienia na inny podmiot prawa użytkowania wieczystego do części gruntu jest czynnością nieważną, w sytuacji gdy użytkownik wieczysty nie występował o wyrażenie zgody przez właściciela na dokonanie podziału nieruchomości;

2) naruszenie przepisu art. 523 k.p.c. poprzez dokonanie zmiany prawomocnego postanowienia referendarza sądowego pomimo braku zmiany okoliczności sprawy. W konkluzji pełnomocnik wniósł o uwzględnienie skargi i oddalenie wniosku o dokonanie wpisu w księdze wieczystej.

W ocenie Sądu Rejonowego skarga okazała się uzasadniona.

Sąd wyjaśnił, że w świetle obowiązujących regulacji ustawy o księgach wieczystych i hipotece użytkownik wieczysty (np. przedsiębiorca), chcąc dokonać podziału albo połączenia nieruchomości w znaczeniu wieczystoksięgowym, musi uzyskać na to uprzednio zgodę właściciela gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste (Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego). Sądy wieczystoksięgowe w swojej praktyce do niedawna uwzględniały wnioski użytkowników wieczystych o dokonanie wpisu w księdze wieczystej w związku z podziałem nieruchomości. Przyjmowano, że w ramach przysługujących uprawnień użytkownik wieczysty może w drodze umowy przenieść prawo użytkowania wieczystego nieruchomości lub jej wydzielonej części na kolejnego nabywcę, tym samym dopuszczając podział prawny przez użytkownika wieczystego (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 23 stycznia 2013 r., I CSK 258/12). Sytuacja uległa diametralnej zmianie po ogłoszonej uchwale Sądu Najwyższego z dnia 13 marca 2015 r., sygn. akt III CZP 116/14. Sąd Najwyższy stanął na stanowisku, że niedopuszczalny jest podział nieruchomości na wniosek użytkownika wieczystego, ponieważ prowadziłoby to do nadmiernej ingerencji w prawo własności. Orzeczenie to wprowadziło niepewność zarówno co do ważności wykonywanych podziałów prawnych nieruchomości zarówno przed, jak i po wydanej uchwale, również w zakresie zbycia nieruchomości powstałych w wyniku wydzielenia. Argumentację sądu podzielił również Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 8 kwietnia 2016 r. (por. wyrok Sadu Najwyższego z dnia 8 kwietnia 2016 r., sygn. I CSK 259/15).

W realiach niniejszej sprawy w dacie sporządzenia aktu notarialnego, który jest podstawą prawną do dokonania podziału nieruchomości nie istniała, zgoda właściciela na podział prawny nieruchomości. Zbywca nieruchomości użytkownik wieczysty - Zakłady (...) sp. z o.o. w (...) w W., nigdy o taką zgodę nie wystąpił. Zgoda na odłączenie z księgi wieczystej części nieruchomości została uzyskana po sporządzeniu aktu notarialnego - w dniu 22 kwietnia 2022 roku na wniosek Miasta R., któremu przysługiwało prawo pierwokupu i które z tego prawa skorzystało. Zasadny jest pogląd wyrażony w wyroku Sądu Najwyższego z dnia 8 kwietnia 2016 roku sygn. I CSK 259/15, zgodnie z którym użytkownik wieczysty jest wyłącznie uprawniony do rozporządzenia prawem użytkowania wieczystego całej nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste, bez zgody właściciela tej nieruchomości. Zawarcie umowy sprzedaży części nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste bez uzyskania zgody właściciela na podział prawny jest obarczone wadą bezwzględnej nieważności zgodnie z treścią art. 140 k.c., art. 233 k.c. w związku z art. 58 § 1 k.c. W niniejszej sprawie mamy do czynienia z sankcją nieważności dokonanej czynności prawnej. W przypadku wystąpienia sankcji bezwzględnej nieważności czynności prawnej nie jest możliwe sanowanie (konwalidowanie) skutków prawnych takiej nieważności przez późniejsze uzyskanie zgody właściciela. Wadliwa czynność prawna nie wywołuje zamierzonych skutków prawnych. Dla wywołania zamierzonych skutków prawnych konieczne jest dokonanie nowej, już ważnej czynności prawnej.

Sąd Rejonowy wyjaśnił, że do rozpoznawanego wniosku nie została załączona uprzednia zgoda właściciela nieruchomości (Skarbu Państwa) na odłączenie z księgi wieczystej działek ewidencyjnych o numerach: (...) o pow. (...) ha, (...) o pow. (...) ha i (...) o pow. (...) ha. Brak takiej zgody powoduje, iż czynność prawna przeniesienia prawa użytkowania wieczystego części nieruchomości jest nieważna i jest to nieważność bezwzględna. Podkreślił, że w całości podziela przytoczony już wyżej pogląd wyrażony w uchwale Sądu Najwyższego z dnia 13 marca 2015 roku (III CZP 116/14, OSNC 2016/2/18), zgodnie z którym użytkownik wieczysty nie może dokonać podziału gruntu oddanego mu w użytkowanie wieczyste. Uprawnienie do łączenia lub podziału nieruchomości przysługuje wyłącznie właścicielowi nieruchomości, a nie użytkownikowi wieczystemu (uchwała Sądu Najwyższego z dnia 7 kwietnia 2006 roku, III CZP 24/06, OSNC 2007, nr 2, poz. 24, postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 19 lutego 2003 roku, V CK 278/02, nie publ., wyrok Sądu Najwyższego z dnia 8 listopada 2007 roku, III CSK 183/07, Przegląd Sądowy 2008, nr 11-12, s. 194).

Sąd Rejonowy wyjaśnił również, że kognicja sądu wieczystoksięgowego jest w znacznym stopniu ograniczona. Zgodnie z treścią art. 626 ⁸ § 2 k.p.c. rozpoznając wniosek o wpis sąd bada jedynie treść i formę wniosku, treść i formę dołączonych do wniosku dokumentów oraz treść księgi wieczystej. Przepis ten określa, na podstawie jakich środków dowodowych sąd wieczystoksięgowy powinien rozpoznać wniosek o wpis i jest wyrazem ograniczenia środków dowodowych, z jakich można korzystać w postępowaniu o wpis. Środkami tymi są tylko dokumenty dołączone do wniosku oraz treść księgi wieczystej, w której ma być dokonany wpis. Podnosi się przy tym, że dokumenty te muszą być załączone do wniosku w chwili jego składania do sadu. W postępowaniu wieczystoksięgowym nie ma możliwości po dacie złożenia wniosku, dalszego uzupełniania wniosku o kolejne dokumenty. Zgodnie z uchwałą składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 16 grudnia 2009 roku (III CZP 80/09), Sąd rozpoznając wniosek o wpis w księdze wieczystej związany jest stanem rzeczy istniejącym w chwili złożenia wniosku i kolejnością jego wpływu. Jest to zasada odmienna niż ta, która obowiązuje w procesie, gdzie sąd bierze pod uwagę stan rzeczy z chwili orzekania.

Zdaniem Sądu meritii, w obecnie obowiązującej procedurze nie ma odpowiednika uchylonego art. 48 ust. 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, który pozwalał sądowi wieczystoksięgowemu na wyznaczenie wnioskodawcy terminu do usunięcia istniejącej przeszkody do dokonania wpisu (np. braku dołączenia dokumentu do wniosku). W obecnie obowiązującym stanie prawnym Sąd oddala wniosek o wpis, jeżeli brak jest podstaw albo istnieją przeszkody do jego dokonania (art. 626 ⁹ k.p.c.).

`Odnosząc się, w tym kontekście do złożonego przez skarżącego na etapie postępowania skargowego dokumentu zawartego na karcie 3 akt sprawy w postaci pisma z dnia 12 kwietnia 2022 roku, w którym wskazano, iż Starosta Powiatu (...) działający w imieniu i na rzecz Skarbu Państwa informuje, że wyraża zgodę na wyodrębnienie przedmiotowych działek i założenie dla nich odrębnej księgi wieczystej z jednoczesnym wpisem prawa własności gruntu na rzecz Skarbu Państwa oraz prawa użytkowania wieczystego na rzecz aktualnego użytkownika wieczystego, Sąd wskazał, że dokument ten nie może być oceniony jako wystarczający do dokonania wpisu z kilku przyczyn.

Po pierwsze, dokument ten został złożony już po złożeniu wniosku o wpis. Po drugie, dokument ten został wystawiony już po zawarciu aktu notarialnego będącego podstawą żądanych wpisów. Po trzecie wreszcie, brak jest podstaw do uznania, że zawarta w tym dokumencie zgoda została wyrażona przez osobę uprawnioną, bowiem dokument ten nie został opatrzony podpisem Starosty (...), a nie dołączono do niego pełnomocnictwa, dla osoby, której podpis widnieje na ww. dokumencie. Po czwarte - użytkownik wieczysty - wpisany do działu II księgi - występuje w niej zawsze razem z właścicielem nieruchomości. Dlatego ewentualna zgoda na podział nieruchomości uzyskana post factum nastąpiła bez udziału i respektowania praw dotychczasowego użytkownika wieczystego, którego prawa ujawnione są w dziale II księgi wieczystej.

Mając na uwadze przedstawione wyżej okoliczności Sąd na podstawie art. 626 ⁹ k.p.c. postanowił o oddaleniu wniosku.

Apelację od powyższego postanowienia Sądu Rejonowego w Radomsku złożył pełnomocnik wnioskodawcy, zaskarżając je w całości.

Zaskarżonemu postanowieniu zarzucił:

I. naruszenie przepisów prawa materialnego:

1) art. 21 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece przez błędną wykładnię i oparcie rozstrzygnięcia wyłącznie na wykładni językowej i w konsekwencji przyjęcie, że użytkownikowi wieczystemu nie przysługuje prawo żądania odłączenia nieruchomości i założenia dla niej nowej księgi wieczystej, podczas gdy wykładnia celowościowa tego przepisu prowadzi do konkluzji, że użytkownik wieczysty może wystąpić z wnioskiem o połączenie lub podział kilku nieruchomości w księdze wieczystej w celu prawidłowego wykonywania swojego prawa;

2) art. 233 k.c. w zw. z art. 237 k.c. przez ich błędną wykładnię, polegającą na uznaniu, iż użytkownik wieczysty może korzystać z nieruchomości i rozporządzać nią tylko w granicach przysługującego mu prawa i nie można wyprowadzić z tego prawa uprawnienia do dzielenia lub łączenia nieruchomości, w sytuacji gdy użytkowanie wieczyste jest prawem pośrednim i niektóre przepisy poświęcone użytkowaniu wieczystemu skonstruowane są na zasadzie odesłania do przepisów o własności nieruchomości, a także podstawowe uprawnienia użytkownika wieczystego zostały określone analogicznie do unormowania własności, co w konsekwencji doprowadziło do niewłaściwego uznania przez Sąd odwoławczy, że wnioskodawca jako użytkownik wieczysty podejmuje działania zmierzające do podziału fizycznego nieruchomości, w sytuacji gdy zainicjowane postępowanie o wpis w księdze wieczystej służy realizacji celu prowadzenia ksiąg wieczystych, o którym mowa w art. 1 u.k.w.h;

3) art. 58 k.c. poprzez jego niewłaściwe zastosowanie w niniejszej sprawie i uznanie, iż umowa z dnia 20 lipca 2021 r. (oraz oświadczenie o wykonaniu prawa pierwokupu z dnia 25 sierpnia 2021 r.) tj. czynność prawna przeniesienia prawa użytkowania wieczystego jest bezwzględnie nieważna jako sprzeczna z ustawą na skutek braku zgody właściciela nieruchomości (Skarbu Państwa) na odłączenie nieruchomości z księgi wieczystej i założenie dla niej nowej księgi wieczystej, podczas gdy konstytutywny wpis prawa użytkowania wieczystego do księgi wieczystej nie stanowi elementu samej czynności prawnej (oświadczenia woli), którą jest umowa przeniesienia prawa użytkowania wieczystego, a zatem ewentualne wady przy dokonaniu wpisu nie przesądzają o nieważności umowy przeniesienia prawa użytkowania wieczystego;

4) art. 63 k.c. poprzez jego niezastosowanie i uznanie, iż na gruncie niniejszej sprawy brak było zgody właściciela nieruchomości na odłączenie z księgi wieczystej działek ewidencyjnych o numerach: (...)i założenie dla nich nowej księgi wieczystej, podczas gdy pismem z dnia 12 kwietnia 2022 r. właściciel wyraził przedmiotową zgodę, a w rozumieniu przywołanego przepisu zgoda wyrażona po złożeniu oświadczenia ma moc wsteczną od jego daty; nadto przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami nie regulują skutków braku zgody na podział nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczystej dokonanym przez użytkownika wieczystego, to art. 63 KC pozwalający na następcze konwalidowanie czynności prawnej dokonanej bez wymaganej zgody znajduje zastosowanie.

II. naruszenie przepisów prawa procesowego, mających wpływ na wynik postępowania:

1) art. 626 ² § 5 k.p.c. poprzez jego niezastosowanie, podczas gdy przepis ten zawiera katalog zamknięty podmiotów, które mogą złożyć wniosek o wpis w księdze wieczystej, a który to przepis daje legitymację czynną użytkownikowi wieczystemu do złożenia wniosku o odłączenie nieruchomości i założenie dla niej nowej księgi wieczystej;

2) § 36 ust. 1 i ust. 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 17 września 2001 r. w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych i zbiorów dokumentów poprzez ich niezastosowanie i odmowę założenia księgi wieczystej dla części nieruchomości, podczas gdy załączone przez wnioskodawcę do wniosku dokumenty stanowiły wystarczająca podstawę do uwzględnienia wniosku;

3) § 28 ust. 1 w zw. z ust. 2 w zw. z ust. 4 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 17 września 2001 r. w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych i zbiorów dokumentów poprzez ich niezastosowanie i uznanie, iż do dokonania wpisu (odłączenia nieruchomości i założenia dla niej nowej księgi wieczystej) wymagane są inne dokumenty niż wymienione w treści tego przepisu, a jednocześnie brak jest podstawy prawnej do wymagania od użytkownika wieczystego załączenia do wniosku o wpis zgody właściciela nieruchomości.

W związku z powyższym, skarżący wniósł o zmianę zaskarżonego postanowienia poprzez oddalenie skargi z dnia 18.10.2022 r. oraz uwzględnienie w całości wniosku z dnia 28.04.2022 r. o odłączenie z księgi wieczystej o numerze (...) działek gruntu o numerach (...) - bez obciążenia hipoteką ujawnioną w dziale IV księgi wieczystej - i założenie dla nich nowej księgi wieczystej oraz dokonanie wpisu w dziale II nowo założonej księgi wieczystej własności na rzecz Skarbu Państwa oraz prawa użytkowania wieczystego na rzecz Gminy M. R.; ewentualnie w oparciu o przepis art. 386 § 4 k.p.c. o uchylenie zaskarżonego postanowienia oraz przekazanie sprawy w całości do ponownego rozpoznania sądowi pierwszej instancji.

Sąd Okręgowy zważył co następuje. Apelacja jest nieuzasadniona.

Ocena wniesionej skargi apelacyjnej w pierwszej kolejności wymaga ustosunkowania się do zarzutu odnoszącego się do zaprezentowanego przez Sąd pierwszej instancji stanowiska, zgodnie z którym niedopuszczalny jest podział nieruchomości na wniosek użytkownika wieczystego.

Kwestionując powyższe stanowisko pełnomocnik skarżącego odwołał się do treści art. 21 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece i wskazał na jego przez błędną, bo tylko językową wykładnię i w konsekwencji przyjęcie, że użytkownikowi wieczystemu nie przysługuje prawo żądania odłączenia nieruchomości i założenia dla niej nowej księgi wieczystej. Przypominając, iż powołany przepis stanowi, że właściciel kilku nieruchomości stanowiących całość gospodarczą lub graniczących z sobą może żądać połączenia ich w księdze wieczystej w jedną nieruchomość, Sąd Okręgowy wyjaśnia, iż na jego podstawie nie sposób skutecznie wywieść samodzielnego (niezależnego od woli właściciela) uprawnienia do dokonywania podziału nieruchomości przez jej użytkownika wieczystego. Powyższego stanowiska nie może skutecznie podważyć ugruntowany w orzecznictwie pogląd, zgodnie z którym, przytoczony przepis upoważnia właściciela również do dokonania podziału i utworzenia dla nowej nieruchomości odrębnej księgi wieczystej. Nieprzekonywujące są tym samym zawarte w uzasadnieniu skargi apelacyjnej argumenty odwołujące się do zawartej w art. 46 § 1 k.c., definicji nieruchomości gruntowej. Te argumenty, wskazujące na interdyscyplinarny charakteru tej definicji nie mogą skutecznie wpłynąć na inną niż zaprezentowana przez Sąd pierwszej instancji wykładnię przepisu art. 21 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece nie ma z omawianym zagadnieniem żadnego związku.

W wniesionej skardze apelacyjnej pełnomocnik wnioskodawcy zgłosił również zarzut naruszenia art. 233 k.c. w zw. z art. 237 k.c. Sąd Okręgowy odnosząc się do powyższego zarzutu wyjaśnia, że w jego ocenie wynikająca z powołanego przepisu możliwość rozporządzania prawem użytkowania wieczystego przez użytkownik wieczysty niezależnie od woli właściciela nieruchomości upoważnia jedynie do zbycia „całego prawa” użytkowania wieczystego. Dla poparcia powyższych twierdzeń należy przywołać zawarte w uzasadnieniu postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 24 listopada 2021 r. ( sygn. akt I CSKP 211/21) argumenty i wyjaśnić, że również w ocenie Sądu Okręgowego „przyznanie użytkownikowi wieczystemu prawa do łączenia i podziału nieruchomości niezależnie od woli właściciela nieruchomości obciążonej użytkowaniem wieczystym prowadziłoby do tego, że w księdze wieczystej założonej dla takiej nieruchomości należałoby wpisać jej właściciela bez wniosku z jego strony”, co w sposób nieuprawniony naruszałoby jego prawa.

W przedmiotowej sprawie, kluczowe dla jej rozstrzygnięcia pozostawało jednak inne zagadnienie.

Sąd Okręgowy wyjaśnia natomiast, że akceptuje zaprezentowany w wniesionej apelacji pogląd, zgodnie z którym zgoda na podział nieruchomości przez użytkownika wieczystego może być udzielona już po przeniesieniu „prawa użytkowania wieczystego” części nieruchomości. Tym samym zgodzić się należy ze skarżącym, że stanowisko zaprezentowane w uzasadnieniu Sądu pierwszej instancji było nieprawidłowe w zakresie w jaki uznał, że „zawarcie umowy sprzedaży części nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste bez uzyskania zgody właściciela na podział prawny jest obarczone wadą bezwzględnej nieważności zgodnie z treścią art. 140 k.c., art. 233 k.c. w związku z art. 58 § 1 k.c.”.

Sąd Okręgowy, w tym miejscu wyjaśnia, że zajmując powyższe stanowisko, uwzględnił okoliczność, że zaprezentowany przez Sąd pierwszej instancji pogląd znajduje swoje potwierdzenie w uzasadnieniu wyroku Sądu Najwyższego z dnia 8 kwietnia 2016 r. (sygn. akt I CSK 259/15). Podkreślić jednak należy, że wskazany wyrok został wydany na gruncie sporu pomiędzy właścicielem i użytkownikiem wieczystym opartym na art. 10 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, a co za tym idzie przedmiotem analizy Sądu Najwyższego nie było zagadnienie terminu w jakim ewentualna zgoda właściciela nieruchomości na jej podział może być skutecznie udzielona.

W ocenie Sądu Okręgowego, czynność prawna polegająca na podziale nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste nie jest „sprzeczna z prawem” w rozumieniu art. 58 § 1 k.c. Nie może budzić żadnej wątpliwości, że podział nieruchomości (pomijając oczywiście administracyjnoprawne ograniczenia) co do zasady jest prawnie dopuszczalny. Brak jednocześnie jakichkolwiek podstaw prawnych aby uznać, że możliwość tą wyłącza okoliczność, iż nieruchomości jest oddana w użytkowanie wieczyste. W konsekwencji w przedmiotowej sprawie nie można uznać, że umowa z dnia 20 lipca 2021 r. ( i stanowiące jej konsekwencję oświadczenie o wykonaniu prawa pierwokupu z dnia 25 sierpnia 2021 r.) są bezwzględnie nieważne. Tym samym słusznie podnosił skarżący, że na gruncie niniejszej sprawy nie zachodziła nieważność czynności prawnej przeniesienia prawa użytkowania wieczystego.

Powyższe uwagi nie mogą jednak prowadzić do uwzględnienia wniesionej skargi apelacyjnej.

Uznając, że dla ważności wskazanej wyżej umowy niezbędna był zgoda właściciela nieruchomości, Sąd Okręgowy wyjaśnia, iż określając reguły jej udzielenia należało zastosować przepis art. 63 k.c. Stosownie do § 2 powołanego przepisu, jeżeli do ważności czynności prawnej wymagana jest forma szczególna, oświadczenie obejmujące zgodę osoby trzeciej powinno być złożone w tej samej formie. W aktach sprawy brak dokumentu potwierdzającego złożenie przez Skarb Państwa – Starostę powiatu (...) zgody w formie przypisanej dla przeniesienia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości.

W tym miejscu, Sąd Okręgowy wyjaśnia, że wskazując na potrzebę udzielenia zgody na podział nieruchomości przez właściciela w formie aktu notarialnego, stoi na stanowisku, że wskazany wyżej podział stanowił element konieczny zawartej w dniu 20 lipca 2021 r. umowy, w tym znaczeniu, że bez jego skutecznego przeprowadzenia nie mogło dojść do przeniesienia prawa użytkowania wieczystego dedykowanego do części nieruchomości.

Jednocześnie Sąd Okręgowy wyjaśnia, że nawet uznanie, iż dla wyrażenia zgody na podział nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste w okolicznościach przedmiotowej sprawy wystarczyła forma zwykła nie mogłoby w okolicznościach przedmiotowej sprawy prowadzić do zmiany zaskarżonego postanowienia. Jak słusznie zauważył Sąd Rejonowy, brak jest podstaw do uznania, że złożona do akt sprawy zgoda na podział nieruchomości wyrażona przez osobę uprawnioną. Dokument ten nie został opatrzony podpisem Starosty (...) i nie dołączono do niego pełnomocnictwa, dla podpisującego go kierownika komórki organizacyjnej Starostwa Powiatowego, z którego wynikałoby upoważnienie do dokonania powyższej czynności. Oznacza to, że przedstawione w postępowaniu wieczystoksięgowym dokumenty nie upoważniały do wskazanego w uzasadnieniu apelacji twierdzenia, że „pismem z dnia 12 kwietnia 2022 r. Skarb Państwa - Starosta (...) wyraził zgodę na odłączenie części nieruchomości z księgi wieczystej (...).

Na koniec, już tyko dla porządku wyjaśnić należy, że za bezzasadne Sąd Okręgowy uznał również zarzuty odnoszące się do przepisów praw procesowego. Wbrew zapatrywaniu skarżącego, argumentów na rzecz tezy o przysługiwaniu użytkownikowi wieczystemu uprawnienia do łączenia i dzielenia nieruchomości oddanej mu w użytkowanie wieczyste nie dostarcza brzmienie art. 626 ² § 5 k.p.c. ani tym bardziej § 36 ust. 1 i ust. 2 oraz § 28 ust. 1 w zw. z ust. 2 w zw. z ust. 4 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 17 września 2001 r. w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych i zbiorów dokumentów poprzez ich niezastosowanie i odmowę założenia księgi wieczystej dla części nieruchomości.

Mając powyższe na uwadze, Sąd Okręgowy na podstawie art. 385 k.p.c. orzekł o oddaleniu apelacji.

Paweł Hochman